빈티지하우스

집값 전망에 대한 진실 (어게인 2006)

여러분께 좋은 정보를 제공하고자 노력하는 에누리하우스 홍 부장입니다.

오늘은 모든 국민에 관심사 집값에 대해서 이야기해보겠습니다.

여러분은 아파트 가격동향이나 전망에 대한 정보를 어디서 접하고 있나요?

대답에 앞서 좀 다른 질문을 해보겠습니다.

그럼, 부동산업에 종사하거나 부동산에 관심이 많은 사람은 부동산 경기를 어떻게 파악할까요? 정답은 부동산에 관심이 많은 사람들은 실제 현장을 뛰기도 하고 실거래가를 확인하면서 정확한 시세를 파악하려고 노력합니다.

하지만 부동산에 관심이 많지 않은 대다수의 사람들은 인터넷, 신문, 또는 텔레비전 뉴스로 부동산시장의 동향을 파악하고 있습니다.

그래서 이번에는 그동안 나온 뉴스가 얼마큼 신빙성이 있을까 한번 조사해봤습니다.

먼저 부동산이 지금처럼 가장 뜨거웠던 폭등기로 돌아가 보겠습니다.

2006년 부동산 기사를 잠시 살펴보겠습니다.

기사의 제목만 보시면 이 기사들이 2006년도 기사인지 2018년 기사인지 구분을 할 수 없을 정도입니다.

그래서 언론에서 ‘노무현 정부 시즌2’라는 이야기도 나오고 있고, 결과도 비슷하게 흘러가기 때문에 결국 강남 집값을 못 잡고 이번에도 다시 급등할 것이라고 이야기하고 있습니다.

그럼 부동산 침체기에 뉴스 기사들은 어떨까요? (어게인 2008~2011)

부동산이 가장 뜨거웠던 2005년~2006년에는 어찌 보면 저런 기사가 나오는 게 당연할 수도 있었습니다. 끝없이 오를 것 같았고 백약이 무효했으며 실제로 거래가 되고 급등했으니까요.

그럼 반대로 부동산 침체가 심했던 시기로 돌아가 보겠습니다.

2008년~2011년 부동산 뉴스기사입니다.

부동산 침체기에도 뉴스는 바닥을 쳤고 상승론을 펼친다.

기사에서 보시는 것과 같이 부동산 경기가 가장 침체했던 시기에도 집값 바닥론을 이야기하고 오른다는 이야기를 기사에서 하고 있습니다.

기사의 사실관계를 확인해보면 실제로는 서울의 경우 2013년에 바닥을 치고 2014년부터 집값이 상승했다고 볼 수 있습니다.

하지만 이렇게 언제나 상승론만을 펼치는 이유는 신문과 뉴스 언론사에서는 부동산 분양광고를 통한 수익이 필요하기 때문에 집값과 상관없이 집값 상승 기사를 내보내낼 수밖에 없습니다.

이런 사실에는 대다수의 사람들은 크게 관심이 없기 때문에 부동산 경기 전망을 뉴스 기사를 통해서 접했을 때 그것을 팩트로 의심 없이 믿는 사람들이 많습니다.

이로 인해서 부동산 경기와 상관없이 사람들의 부동산 가격 바닥 또는 급등기사를 접하고 실제로 매수에 나서게 되고 이는 주택구매지수 끌어올리고 실제 부동산 시세는 반전하게 됩니다. 

이러한 분위기가 이어지고 있으면서 대규모 분양을 하고 있는 서울의 경우에도 불과 1~2년 전만 해도 사실 분양가가 높았기 때문에 분양 경쟁률이 높아도 실제 계약까지는 이어지지 않는 경우가 많아 미분양 발생하기도 했습니다.

이번에 분양하는 강남 아파트의 경우 주변 시세대로 분양하고 싶었으나 고분양가로 HUG의 분양승인이 안되자 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정해서 로또 청약이란 말이 나오고 있습니다.

(HUG이 독점하는 분양보증은 주택사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 분양대금의 환급을 HUG가 책임지는 제도임)

예전 같으면 고분양가 논란으로 미분양이 발생될 수도 있는 상황이었으나 이렇게 급등한
상황에서는 아무리 고분양가로 분양을 하더라도 주변 시세가 급등해서 주변 시세보다 싸기 때문에 완판이 될 수밖에 없습니다. 

결국 건설사와 조합이 원하는 대로 시나리오가 흘러갔고 분양광고를 수익모델로 하는 언론사도 많은 수익을 얻게 되었습니다.

그럼 우리는 어디까지 뉴스 기사를 믿어야 할까요?

그렇다면 이렇게까지 강남 집값이 급등한 이유는 무엇일까요?

이유는 너무나도 다양합니다.

그중 언론에서 가장 많이 이야기하는 것은 공급 부족입니다.
 일정 부분 사실이지만 모두 사실은 아닙니다. 

2012년~2013년에는 공급이 많아서 집값이 빠졌을까요?

오히려 공급은 최근 입주물량이 가장 많습니다.

제가 찾은 이유는 전 정부에 무리한 부동산 부양정책과 현 정부에 정교하지 못한 부동산 규제정책 그리고 가계부채 증가에 있습니다.

표에서 보시는 것과 같이 가계대출이 강남 3구에 집중되어 있습니다.

위에 사실에 근거해서 말하면 언론에서 말하는 강남은 돈이 많아서 대출 규제와는 무관하다는 말은 잘못된 것임을 알 수 있습니다.

정상적인 상황에서는 집값을 결정하는 요인 중 가장 큰 것 중에 하나는 우리나라 경제와 세계경제 흐름에 더 많은 영향을 받아야 합니다.

하지만 투기수요가 몰리면서 부동산, 비트코인, 주식과 같은 투자 상품은 반드시 경제상황과 일치하지는 않는 경우가 많습니다. 

심리적으로 사람들이 몰리면 상승하고 심리적으로 불안하면 썰물처럼 빠져나가는 주식시장과 비슷합니다만 주식과 같이 빠르게 움직이지 않고 천천히 움직인다는 차이점이 있습니다.

따라서 투자는 경제학자보단 심리학자가 더 큰 수익을 낼 수 있다는 이야기가 나오는 이유입니다.

집값도 오르고 내리기를 반복한다.

집값도 오르고 내리기를 반복할 수밖에 없습니다.

부동산 시장 흐름을 파악할 수 있는 아파트 분양시장을 살펴보면 청약률과 계약률은 상당히 상이한 경우가 많습니다.

무슨 말씀이냐 하면 꼭 경쟁률이 높은 아파트가 계약률이 높지는 않은 경우가 많다는 이야기입니다. 

경쟁률에는 허수가 있을 수도 있고 실제 계약은 진짜 돈을 투자하고 최종 결정을 하는 단계이기 때문에 이 과정에서 어느 정도 괴리가 발생합니다.

그럼 여기서 잠깐 분양과 관련된 재미있는 이야기를 해보겠습니다. 

미분양 아파트 10채 선착순 분양이라고 하면 여러분은 어떤 느낌이 드시나요?

왠지 인기가 없거나 너무 비싸가 많은 사람들이 안 사는 아파트 같아 좀 꺼림칙해 보입니다. 나중에는 할인 판매를 할 것 같고 가격도 안 오를 것 같은 느낌이 듭니다.

그렇다면 마감 후 회사 보유분 특별분양 선착순 10분께 한정판매라면 느낌이 조금은 다르시지 않나요?

마감은 되었으나 회사에서 보유한 아파트를 특별히 제공한다고 하면 미분양 아파트와는 다소 느낌이 다릅니다.

말은 다르지만 결국은 같은 미분양이 10개가 존재한다는 이야기입니다.

이런 예는 우리는 주변에서 흔히 볼 수 있습니다.

과자 1개를 900원에 판매하면 잘 안 팔립니다. 하지만 3개를 2,700원에 팔면 잘 팔립니다.

뭐가 다를까요? 누구나 다 알고 있는 9 X 3 = 27인데요 말이죠.

여기에는 3개를 묶어 사면 쌀 것 같다는 믿음이 있기 때문입니다.

부동산가격을 결정하는 것은 결국 최종적으로 우리들의 심리입니다. 

가격이 오르지 않을 거라는 믿음이 퍼지면 결국은 매물이 증가하고 가격은 하락합니다. 반대로 가격이 오를 것 같다면 아무도 매물을 내놓지 않고 매수만 몰려서 가격은 급등하게 됩니다.

불행하게도 이 심리적 판단을 우리는 우리 자신이 하지 않고 언론에 끌려 다니는 형국이 돼버렸습니다.

기사가 아닌 우리가 스스로 판단할 때 시장은 정상을 되찾을 것입니다.

소득이 증가하고 금리가 내려가면 가격은 자연스럽게 상승할 것입니다.

반대로 소득이 줄어들고 금리가 상승하면 가격은 자연스럽게 조정을 받을 수밖에 없습니다.

또한 공급이 많아지면 조정을 받고 공급이 줄어들면 오르기도 합니다.

다만 지금처럼 단기간에 폭등하는 상황은 분명 경제현상과는 거리가 멀다는 것입니다. 

집을 거주로 생각하는 현상은 우리나라에서는 아직 먼 나라 이야기 같습니다.

정부정책이 좀 더 정교해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

개인적인 생각으로는 집값 안정을 위해서는 당근과 채찍을 주는 투 트랙 전략이 바람직해 보입니다. 

재건축을 활성화하고 임대주택 의무화를 부활시켜서 개발이익의 일정 부분을 사회에 환원한다면 좋을 것입니다.

정부가 공급하지 못하는 요지에 임대주택을 민간이 공급해서 서민들은 임대주택에 살고 조합원은 새 아파트에 살 수 있도록 진행한다면, 공급도 늘어나고 재건축 규제를 막지 않아도 가격은 지금처럼 거래 없이 급등하지 않을 것입니다.

여기에 지금처럼 가계부채에 무리한 급증을 막는 제도를 같이 병행한다면 좋을 것 같습니다. 그리고 정책을 만들 때 일반 서민들의 의견을 참고하면 더 바람직 할 것입니다.

여기에 지금처럼 가계부채에 무리한 급증을 막는 제도를 같이 병행한다면 좋을 것 같습니다. 그리고 정책을 만들 때 일반 서민들의 의견을 참고하면 더 바람직 할 것입니다.

부자들은 언론 기사와는 다르게 지금쯤 차익실현에 나설 수도 있습니다. 

아니 이미 차익실현을 어느 정도 했을지도 모릅니다.

이제부터 뉴스 기사를 볼 때는 반드시 우리에 기준으로 팩트가 무엇인지 따져봐야 하는 정보의 홍수시대에 와있습니다. 

여러분도 현명한 판단을 하시기 바랍니다