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강남 집값 정부가 진짜 못 잡는 것일까?

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안녕하세요. 여러분께 좋은 정보를 제공하고자 노력하는  에누리하우스 홍 부장 입니다. 

이번에 말씀드릴 주제는 전 국민의 관심사 강남 집값입니다.

정부가 부동산을 잡으려고 아무리 노력해도 강남 집값을 못 잡는다는 기사가  수없이 쏟아지고 있습니다. 백약이 무효다. 강남 집값은 오늘이 가장 싸다. 등등 

그럼 최근 강남 집값에 대한 기사를 살펴보겠습니다.


강남 집값 ‘용수철 효과’

강남 이번 주도 ‘주춤’…강동·과천은 ‘질주’ 

강남 집값 “나 잡아봐~라" vs 지방 집값 "나 좀 살려"

강남아파트 경매 낙찰률 110%대 훌쩍

집값 기대감 여전  보유세 인상으로 강남 잡을 수 없다 

자사고·외고 폐지 방침, 강남 8학군 집값만 올려놨다

'강남 불패 신화' 어디까지?

집값 급등 한강 넘어 북으로 진격

1월 강남 집값 상승률, 강북 보다 가팔라

과연 그럼 정부는 강남 집값을 못 잡는 걸까요?


언론의 기사들을 보면 정부가 잡으려고 할수록 강남 집값은 계속 상승한다는  기사가 전부입니다. 

그럼 과연 정부는 정말 서울 및 강남 집값을 못 잡는 것일까요? 정답은 아닙니다.  

다소 의아하게 들리실 수 있지만 정부가 진짜 원하는 것이 무엇인가를 생각해보시면 알 수 있습니다.

정부가 집값 폭락을 원할까요? 아닙니다.

정부가 진짜 원하는 것은 버블이 생기면 버블만 걷어내고 그 수준에서 안정화되는 것을 원합니다. 

그러다 보니 버블만 걷어내려고 살짝살짝 정책을 하다 보니 정부의 뜻대로 안되고 계속 상승을 이어가는 것입니다.

그러면 다음 후속 조치를 쓰고 다시 살짝 주춤하고 상승하게 되면 다시 다음 정책을 내놓게 되고 이렇게 하다 보니 시장에 내성이 생긴 겁니다.

이러한 대처는 비단 우리나라만이 아닙니다.

가까운 나라 일본을 살짝 살펴보면 경기부양을 위해서 1985년 엔화 강세가 본격화되면서 저금리로 대처하면서 1986년 1월 연 5%였던 대출이자가 1989년 연 2.5%로 떨어져  초저금리 시대가 됩니다. 또한 부동산 경기부양을 위해서 50년 저금리 장기대출을 해줌으로써 부동산이 급등하게 됩니다. 

1986년부터 1991년까지 5년 이상 부동산 불패신화를 만들었습니다.

1991년 부동산 버블이 정점에 도달했을 때 도쿄 23개구를 다 팔면  미국 본토를 2번 사고 남는다는 말이 나왔을 정도였습니다. 

하지만 생각보다 부동산 가격이 엄청나게 급등하고 각종 규제에도 부동산이 급등이 멈추지 않자 극약처방을 쓰게 됩니다.

출처@12019

할 수 없이 일본 정부는 1989년 2.5%였던 금리를 1990년 6%까지 급격한 금리인상을 단행합니다.

동시에 당시 대장성(현재 재무성)은 행정지도를 통해 은행의 부동산 대출에 대한 총량 규제에도 나섰습니다. 즉 은행을 대상으로 부동산 관련 융자 금지를 시행하게 됩니다. 초저금리로 융자를 해오던 은행이 철퇴를 맞으면서 현금회수에 나서게 됩니다.은행이 자금회수에 나서면서 부동산 버블은 급격히 꺼졌고 개인은 부동산을 처분하려 해도  가격이 급락하면서 빛과 이자를 감당할 수 없었고 이는 개인뿐만 아니라 은행 부실로 이어졌습니다. 

이것이 우리가 아는 일본에 부동산 버블 이야기입니다.

종합부동산세


정부도 이를 너무나 잘 알기 때문에 극약처방을 쓰지 못하는 것입니다.

한국도 노무현 정부 시절 종합부동산세를 신설합니다.

2005년에 인별 합산으로 5.5억 초과 45억까지 2%에 해당하는 세금을 부과하였습니다.

만약 과세표준 7억짜리 주택을 소유하면 연간 1,400만 원에 해당하는  보유세를 내야하며 2주택인 경우 연간 2,800만 원의 보유세를 내게 됩니다. 

실로 막대한 자산가가 아니라면 강남 집을 보유하는 것은 불가능하게 되었습니다.

지금 와서 보면 어마어마한 금액이며 말 그대로 세금폭탄입니다.

이는 엄청난 조세저항을 불러왔고 개인별 합산이 위헌판결을 받으면서 세대별 합산으로 바뀌게 됩니다.

결국 부동산 가격은 잡았으나 급격한 조세저항으로 민심이 돌아섰고 선거에서 대참패를 하게 되었습니다.

현재 우리나라의 부동산 비율을 보면 미국 30%, 일본 40%, 영국, 프랑스 50% 수준인데 반해 한국은 70%가 넘는 부동산 비중을 가지고 있습니다.

따라서 부동산이 경착륙하게 되면 이로 인해서 경기가 무너지고 정치기반도 흔들리게 됩니다.

그래서 연착륙을 시키려고 하다 보니 잘 안 잡히고 있는 것입니다.

앞으로 어떻게 될 것인가?


정부는 언제든지 집값을 잡을 수 있으나 앞에서 본 사례에서 보듯이 급격한 하락은 막으면서 정착시키기 위해서 앞으로도 노력할 것 이라고 볼 수 있습니다.

이 정도 규제만 했는데 투기지구나 투기과열지구도 아닌 지방은 미분양이 쌓이고 가격이 하락하고 매매가 안 되는 곳이 나오고 있습니다.

정부가 집값을 못 잡는다고 생각하는 건 큰 오산입니다.

부동산 급등을 막기 위해 급격한 금리상승도 못하는 이유는 1,500조가 넘는 가계부채가 문제가 되기 때문입니다.

급격한 금리상승은 양극화가 심하게 된 상황에서 강남 집값을 잡는다 하더라도 이 때문에 다른 지역이 심하게 침체가 되고 경기가 급격히 위축되기 때문입니다.

3월부터 미국 기준금리가 인상이 시작되어서 금리가 역전이 된다 하더라도 한국은행은 급격한 자본유출 가능성이 없으며 금리인상을 미국이 올렸다고 해서 같이 올리지 않겠다고 말하는 것도 이 때문입니다.

결국 저금리로 막대한 유동성 자금으로 급등한 부동산을 정부에서 어떻게 대처하느냐가  앞으로 강남뿐만 아니라 부동산 전체에 향배를 결정지을 가장 중요한 요소입니다. 


버블이 있다면 빨리 걷어내는 것이 좋습니다.

일본 사례에서 보듯이 살짝살짝 계속 걷어내는 것에서 실패하면서 더 큰 버블을 만들어내고  결국 엄청 강력한 규제가 아니면 못 잡게 된다면 일본에 전처를 따라갈 것입니다. 

이 때문에 정부에서도 이제 정책을 섣불리 내놓지 못하고 고심하고 있습니다.

은행으로서는 예금금리와 대출금리 차이가 최대치로 벌어져서 막대한 실적을 올리고 있기 때문에 정부에 압박만으로는 유동성 회수가 어려운 사항입니다.

정부가 원하는 대로 안 될 경우 더 심각한 부작용이 나올 수 있습니다.

결국 무리한 대출을 해서 집을 구매하지 말라고 하는 이유도 여기에 있습니다.

만약 강남 집값이 계속 폭등한다면 정부에서도 원하던 원하지 않던 결국 극약처방을 꺼내들 수밖에 없을지도 모릅니다.

시장을 이기는 정부 없다는 말이 공공연하게 나돌고 있지만 반대로 정부를 이기는 시장도 없습니다.

정부에서 작정하고 마음만 먹으면 언제든지 집값을 잡을 수가 있기 때문입니다.

다만 그것을 정부가 원하지 않기 때문에 경고를 주고 심리전과 적정한 규제책으로 잡으려고 하는 것입니다.

따라서 부동산 투자는 반드시 정부 정책과 경제 흐름을 유심히 관찰하고 분석할 필요가 있습니다.

어찌 보면 지금 강남 집값 급등의 원인 중 하나는 언론에서 매일같이 쏟아지는 기사로 인하여 강남은 오늘이 제일 싸다는 심리적 압박이 실수요자에게 하루라도 늦으면 더 급등할 것 같다는 조바심을 일으키고, 매도자는 더 오를 것 같다는 기대감으로 매물을 안 내놓는 일이 반복되면서 하루 단 1~2건에 거래로 호가 상승이 반복하고 있는 것입니다.

본인에 생각과 냉철한 판단만이 혼돈기에 살아남을 수 있는 유일한 방법일 수 있습니다.

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