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강남불패 언제까지 계속될 것인가?

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안녕하세요. 

여러분께 좋은 정보를 제공하고자 노력하는  에누리하우스 홍부장 입니다. 

이번에는 전 국민에 관심사 강남 집값에 대해서 이야기해보겠습니다.

최근 언론에서 강남불패다. 백약이 무효다 규제의 역설이다. 말들이 참 많습니다.

강남지역의 유일한 공급 방안인 재건축을 규제해서 공급이 줄기 때문에 급등할 수밖에 없다. 

이런 기사가 연일 보도가 되고 있고 실제로도 많이 오른 것도 사실입니다.

앞으로도 수요가 많아서 오를 가능성도 많습니다.  그러면 정말 강남 집값은 끝없이 오르는 걸까요? 

이제부터 살펴보도록 하겠습니다.

경제학에서 기본이 되는 게 수요공급에 법칙입니다.

가격이 내려가면 수요가 늘어나고 가격이 오르면 수요가 줄어드는 기본적인 경제학 법칙입니다. 하지만 모든 법칙에는 예외가 있습니다.  

주식, 비트코인, 부동산 등은 예외가 되겠죠?

대표적으로 주식이나 부동산은 시세가 빠지면 사람들은 추가 하락에 대한 두려움 때문에 매도를 결정하게 됩니다.  

반대로 오르게 되면 기대감 때문에 오르면 오를수록 수요가 폭발적으로 증가하게 됩니다.

강남 아파트도 1997년 IMF, 2008년 금융위기 등 하락세에서는 집을 못 팔아서 하우스푸어가 생겨나고 급매물이 등장하기도 했었습니다. 

물론 지금은 그때와 상황이 많이 바뀌었습니다.

세계경제도 호황기에 있고 우리나라도 경제성장률 3% 전후반을 예상하고 있습니다.

모든 언론이 앞다투어 서울 집값 및 강남 급등을 예상합니다. 전문가 중에서는 강남 집값 전망을 올해 12% 상승을 예상하는 분도 계시기도 합니다.  

집값도 인플레이션 상황에서는 물가 상승률과 화폐가치에 하락에 따라서 상승은 불가피합니다.

그 해답을 얻기 위해 실거래가를 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

최근 실거래와 호가 차이가 점점 벌어지면서 거래가 안 되고 있습니다.

강남 집값이 끝없이 오른다는 확신이 있는데 왜 사람들이 매수를 선뜻 안 하는 것일까요?

가장 대표적인 은마아파트를 보겠습니다.

전용면적 76.7m²실거래가는 최근 13억 5천~14억에 거래가 활발하게 되었습니다.  현재 나와 있는 매물은 15억 2천~16억 9천까지 나와 있습니다. 

거래가 줄어든다는 것은 매수자 역시 언론에서 말하는 것과는 다르게 부담을 느끼고 있다는 증거입니다. 

방배동 아파트 역시 작년 가을에 49평이 9억 9천, 45평이 9억 5천에 거래된 후 현재 45평이 13억 현재 13~14억에 나와있습니다.  

부동산 사장님 말씀이 그때 이후로 거래가 1건도 없었다고 말씀하십니다.

끝없이 오르는데 왜 10%~30% 비싼 가격에는 매수가 안 따라붙는 것일까요?

여기서 하나 생각해 봐야 할 것은 아파트에 최대 장점은 무엇일까요?  바로 현금화입니다. 

살기 편하고 현금화가 쉽기 때문에 사람들이 선호하는 것입니다.

그런데 바로 원하는 값에 안 팔린다면 상황이 좀 달라지겠죠?

뉴스와 영화 속 소재로도 등장하는 곳 누구나 가지고 싶으나 가질 수 없는 곳 바로 강남입니다.

최근 거래가 예전처럼 많지 않고 호가만 올라간다는 것은 언론에 말처럼 과연 백약이 무효가 되고 공급이 부족하니 서울 집값은 계속 오르기만 하지는 않을 것이라는 이야기입니다. 

조정도 있고 오르기도 하는 게 정상적인 거래형태입니다.

최근 정부에서 자건 거래 (매도자가 위장 매수인을 동원해 가짜 매매 계약서를 작성하고 국토교통부 실거래가를 높이는 행위)에 대해서 특별사법경찰을 동원해서 조사한다고 발표 한 봐 있습니다.

결국 부동산이 오르는 건 계속 오를지도 모른다는 불안감과  뉴스 기사들 때문에 매수자가 조바심을 가지기 때문입니다. 

부동산과 연예에서 타이밍이 가장 중요합니다.

아파트 가격이 급등하기 전에 매수했다면 정말 좋았을 겁니다.  하지만 타이밍은 놓쳤다면 또 기회가 올 것입니다. 

지금에 급등 추세는 매수자의 조바심 때문에 높은 가격에 단 1건이라고 거래가 되면 그게 시세가 돼버리고 다시 급등하고 매수 매도 호가가 벌어지는 거래 절벽이 반복되고 있습니다. 

장기적으로는 강남 집값도 조정후 다시 상승하고 이런 패턴으로 갈 것입니다.

이미 매수자가 부담을 느껴서 활발히 거래하고 있지 않다면 최근에 이야기하는  끝없는 급등은 없다는 증거이기도 합니다.

강남에도 모두 돈이 많아서 대출을 10원도 없이 사는 사람들도 있지만 반대로  대출을 무리하게 해서 들어온 사람들도 있습니다. 

과거 참여정부 시절 집값 폭등 때에 PD수첩에서 과연 강남은 진짜 돈이 많아서 모두 대출 없이 사는 것일까?라는 답변을 구하기 위해서 은마아파트 전체 세대를 전수조사를 했습니다.  

정말 그럴까요? 결과는 놀랍게도 은마아파트 대출 비율은 70%였습니다.

이 중에서 어느 정도 여유 있는 사람들도 있지만 부채가 버거운 사람들이 결국 하우스푸어가 되었습니다.  

분명히 말씀드리지만 저는 폭락론 자는 아닙니다.

다만 최근 비정상적은 형태가 어찌 보면 사람의 조바심을 자극하게 되어서 무리하게 매수에 나서면 금리 상승이 올해 시작되면 가계부채가 사회 뇌관으로 대두되고 하우스푸어가 또다시 나올 수 있다는 이야기입니다. 

금리 상승, 보유세 인상, 전매 제한, 어떠한 규제에도 흔들림 없다는 이야기에 귀를 기울이기보다는 실제 본인이 맞는 투자인지 계산기를 두드려야 할 시기가 온 겁니다. 

그러면 강남 아파트를 사는 게 과연 언론에 나오는 것처럼 이득일까요?

뉴스에 늘 단골로 나오는 은마아파트로 예를 들어보겠습니다.

자기자본 7억으로 은마아파트 15억 5천 매수를 가정해보겠습니다.

전세 5억 대출 4억 (등기비용 3.3%) 약 5천 1백 50만원 5억에 대한 대출이자 1,440만원(3.6% 가정) 7년 정기예금 1,540만원(2.2%가정) 편의상 세금은 생략하겠습니다.

재산세는 앞으로 인상되겠지만 현재 기준으로 평균 2년 400만 원, 매수시 중개 수수료 770만원, 매도시 중개수수료 850만원 17억에 판다고 가정하면 양도소득세 1가구 1주택 가정 560만 원 2년 후 집을 매도한다고 가정했을 때 약 1억 3천1백만 원정도 올라야 본전이 됩니다.

지금은 이보다 더 상승하고 있으니 사람들이 서로 사려고 하는 것입니다.

이런 계산법으로 접근하셔서 매수하는 게 이득인지를 따져보시고 접근하신 것도 하나의 방법입니다. 

강남이 좋은 건 누구나 인정하지만

최근에 급등 현상에 대한 거래 절벽으로 조정은 올 것입니다.

그렇다고 끝없이 빠지지도 않겠지요?

금리 인상이 거의 확실시 되어가고 있기 때문에

이 부분도 반드시 체크해야 할 사항입니다.

부동산은 타이밍을 잘 잡아야 할 것입니다.

물론 신이 아닌 이상 최저점에서 잡기는 어렵겠지요.

서울에 아파트 구매를 생각하시는 분이라면

금리인상 시기도 함께 살펴보시고

이미 떠나간 버스를 보면서 슬퍼할게 아니라

꼼꼼히 분석하고 연구하면서 다음 버스를 차분히 기다는 건 어떨까요?

다음 시간에는 좀 더 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다.

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