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올해 아파트 공시가격이 대폭 인상되면서 늘어난 세금 부담으로 비상이 걸린 은퇴자들이 많다. 현재 살고 있는 집을 유지하면서 세금 마련을 위해 주택연금 가입을 고려하는 사람들이 많다. 최근 변화된 주택연금 관련 이슈를 정리했다.

◇시가 12~13억 주택까지 가입 가능

주택연금은 현재 살고 있는 집을 담보로 매달 일정 금액을 연금으로 받는 상품이다. 주택금융공사가 보증을 서면 협약 은행이 매달 가입자에게 연금을 준다. 가입자 입장에서 받는 연금 만큼 빚을 지는 셈인데, 가입자 사망 후 주택금융공사와 은행이 집을 처분해 지급한 연금에다 이자를 더해 회수한다. 이렇게 회수하고 남은 금액이 있으면 자식 등 상속자에게 전달한다.

노후에 소득이 줄어든 상황에서 살던 집에 그대로 살면서 노후 자금을 확보할 수 있는 게 주택연금의 최대 장점이다. 다만 공사와 은행이 가입자 사망 후 집을 처분할 때 떼어가는 이자 부담이 생기는 문제가 있다. 자식 입장에서 부모 사후 상속받는 부분이 그만큼 줄어들게 된다. 부모 자식간 충분히 대화를 한 뒤 각자 사정을 고려해서 가입하는 것이 좋다.

주택연금은 기존에 주택 소유자와 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이고 부부(세대원 자녀 제외)가 가진 주택이 ‘시가’ 9억원을 넘지 않아야 가입할 수 있었다. 그러다 최근 집값 상승으로 시가 9억원을 넘는 집이 속출하면서 주택연금이 그림의 떡이 됐다는 비판이 있었다. 그러자 최근 주택연금 가입 대상을 확대하는 내용으로 주택금융공사법 개정안이 국회 정무위원회를 통과했다. 개정안은 주택 가격 기준을 ‘공시가’ 9억원으로 했다. 시가 12억~13억원 정도의 주택을 보유해도 가입할 수 있게 됐다. 주택이 여러 채 있어도 합산 가격이 공시가 9억원 이하면 가입할 수 있다. 주거용 오피스텔도 가격 조건이 맞으면 가입할 수 있다.

가입 시 연령과 주택 가격이 높을수록 연금 월 수령액이 크다. 앞으로 받을 기간과 담보를 고려해서 연금액이 결정되기 때문이다. 주택금융공사 홈페이지에서 예상 월 수령액을 조회해볼 수 있다. 예를 들어 3억원짜리 주택을 보유한 55세 가입자는 평생 매달 46만원을 연금으로 받을 수 있다. 같은 3억원 주택으로65세는 75만2000원, 75세는 115만원을 받을 수 있다.

◇주택연금 해지 67.3% 급증

그런데 주택연금이 최근 해지가 급증하고 있다. 한국주택금융공사에 따르면 지난해 주택연금 해지 건수는 3826건으로 전년(2287건) 대비 67.3% 늘어 역대 최대치를 기록했다. 작년 주택연금을 해지한 사람은 초 가입자의 5.8%에 달했다.

이렇게 해지한 사람이 급증한 것은 집값이 올라도 받는 연금에 변화가 없기 때문이다. 집값이 6억원일 때 주택연금에 가입하고, 몇 달 뒤에 집값이 9억원으로 뛰었더라도 받는 연금에는 변화가 없다. 그러면 내가 손해를 보고 있다는 느낌이 들게 된다.

그런데 이는 오해일 수 있다. 어차피 내가 사망한 후 집을 처분해 남는 게 있으면 상속자에게 전달되기 때문이다. 집값이 올랐다고 해서 주택금융공사가 가져가는 게 아닌 것이다.

그런데도 주택연금을 해지하면 목돈이 든다. 여태껏 받은 연금을 한꺼번에 돌려줘야 하기 때문이다. 이 돈을 마련하려고 은행에서 새로 돈을 빌리거나 다른 자산을 팔면 노후가 불안해질 수 있다. 또 주택연금에 가입할 때 일종의 가입비(초기 보증료, 집값의 1.5% 가량)를 내게 되는데, 중도 해지하면 이는 돌려받을 수 없다. 추후 재가입하려면 이 돈을 또 내야 한다.

특히 주택연금은 한 번 중도 해지하면 3년 간 재가입이 불가능하다. 그동안 집값이 공시가 9억원을 넘겨 버리면 주택연금에 가입이 불가능해 질 수 있다.

이런 점을 감안하면 집값이 지금처럼 크게 올라있을 때가 오히려 주택연금 가입 적기일 수 있다. 보다 많은 연금액을 누릴 수 있기 때문이다. 올해 기준 만 65세 이상 가입자가 3억원짜리 집을 담보로 주택연금에 가입하려 할 경우 월 76만원의 연금을 받지만, 이 집이 4억으로 올랐다면 월 101만원을 받을 수 있다.

◇담보대출 있으면 상환 후 가입해야

주택연금의 가장 큰 장점은 예측가능성이다. 가입자가 몇 살까지 생존하느냐에 상관 없이 사망 전까지 받을 수 있다. 가입자가 먼저 사망할 경우 배우자가 사망할 때까지 동일한 금액의 연금을 제공한다. 예상보다 오래 살아서 연금을 못받게 될 걱정을 하지 않아도 되는 것이다. 앞으로 주택 가격이 많이 하락해서 집값이 가입자가 받기로 한 연금 총액보다 떨어지더라도, 가입할 때 결정된 연금 수령액을 죽을 때까지 받게 된다. 반대로 주택 가격이 크게 올라 집값이 연금총액보다 커지게 되면 연금액이 늘게 된다.

주택연금을 받기 위해선 기본적으로 해당 주택에 무조건 거주해야 한다. 다만 병원이나 요양 시설에 입원하게 된 경우, 자녀 봉양을 받기 위해 자녀 집에 살게 된 경우 등 특별한 개인 사정이 있으면 주택연금을 계속 받을 수 있다. 그렇지 않고 이사를 한 경우에는 이사 간 주택을 담보로 주택연금에 재가입해야 한다. 이 과정에서 월 수령액이 달라질 수 있고, 보증료가 추가로 들 수 있다.

주택담보대출이 있는 경우엔 이를 상환하고 나서 가입해야 한다. 대출 갚을 돈이 없는 경우엔 ‘인출 한도 설정 제도’를 활용하면 된다. 앞으로 받을 주택연금 중 50~90%를 미리 받아 대출을 갚는 것이다. 이후 남은 10~50%를 연금으로 나눠받게 된다. 주택연금 총액의 50%까지 인출 한도를 설정해두고 목돈이 필요할 때 수시로 찾아 쓸 수도 있다. 자녀 결혼자금 등 용도로 쓰는 것이다. 그만큼 매달 받는 연금은 줄어들게 된다.

/박유연 에디터