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아파트 가격이 좀처럼 잡히지 않으면서 부동산 시장이 살얼음을 걷는 듯 하다. 공급을 늘리기 위한 정부 대책이 부동산 시장의 새 복병이 되고 있다. 신도시를 짓기 위한 부지의 소유주들에게 풀리는 막대한 토지 보상금 때문이다. 현황을 알아봤다.

◇50조원 규모 보상금 곧 풀려

정부는 서울 접경지 5곳에 총 17만 가구를 공급하는 ‘3기 신도시’를 추진하고 있다. 이곳에 아파트를 지으려면 토지를 사들여야 하는데, 관련 계획이 ‘토지보상 계획’이다. 하남 교산, 인천 계양, 남양주 왕숙 지구에 이미 토지보상 공고가 나붙었고, 고양 창릉과 부천 대장 지구는 내년 상반기 보상 계획이 공고될 예정이다.

5개 지구 토지보상에 풀리는 돈은 약 30조원으로 예상된다. 토지주로부터 정부가 땅을 사들이면서 지급하는 돈이다. 3기 신도시와 서울을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) 등 사회간접자본 개발과 서울 구룡마을 등 도시 개발 사업 관련 보상비, 시흥과 용인 등 산업단지 보상비도 있다. 이들까지 합하면 올해 말부터 내년 사이 풀리는 토지보상금은 약 50조원에 달할 전망이다.

◇부동산 사는 데 쓰는 보상금

문제는 토지보상금의 경로다. 돈 중 상당 규모가 다시 부동산 시장으로 흘러들어 부동산값 2차 상승 불쏘시개가 될 우려가 있는 것이다. 과거 통계를 보면 그대로 드러난다. 국토교통부가 마지막으로 조사했던 2006년 토지보상금 수령자의 부동산 거래 내역을 보면, 당시 사업지구 131개에서 토지보상금을 받은 토지 주인 2만여명과 그 가족들은 보상 총액(6조6508억원)의 절반가량(48.9%)인 3조2525억원을 다시 부동산을 사는 데 쓴 것으로 나타났다.

매수세의 재유입은 부동산 값을 다시 올릴 수 밖에 없다. 부동산 시장 안정을 위해 신도시를 짓는 것인데, 그로 인한 보상금이 부동산 시장을 더 불안하게 하는 것이다. 이는 토지주들의 성향 탓이 크다. 부동산으로 돈 벌어본 사람들은 결국 다시 부동산에 투자하게 된다는 것이다. 살던 지역 인근이나 서울의 부동산을 찾는 경우가 가장 많다고 한다. 하나은행 상속증여센터가 토지 보상금의 경로를 조사한 바에 따르면 부동산 재투자, 금융 자산 투자, 상속·증여 비율이 ‘3대4대3’으로 나타났다.

◇미리 가격 오르는 주변 땅값

3기 신도시 토지보상금의 영향은 벌써부터 가격에 반영되고 있다. 국토교통부에 따르면 3기 신도시 예정지 또는 인근 지역인 경기 하남(3.44%), 광명(3.11%), 남양주(2.68%) 등의 땅값은 올 상반기 전국 최고 상승률을 기록했다. 보상금에 따른 매수세를 기대해 값이 미리 오르는 것이다.

3기 신도시를 조성하는 한국토지주택공사(LH)는 부작용 최소화에 안간힘이다. 현금이 아니라 개발 지역의 땅으로 보상하는 대토(代土) 비율을 높이자는 의견이 나오고 있다. 기존엔 대토 비율이 무척 낮았다. 2007년 이후 전국 87개 사업지구에서 풀린 토지보상금 52조원 중 대토 보상 비율은 5%(2조6000억원)에 불과했다. 대토 비율을 올리면 현금 보상이 줄어서 그만큼 부동산 시장으로 가는 돈도 줄일 수 있다. 다만 토지주들이 얼마나 수용할지는 미지수다.

◇보상금 잡아라, 금융권 경쟁

막대한 토지보상금을 붙잡기 위해 금융권에선 치열한 경쟁이 벌어지고 있다. 각 은행들은 전담팀을 꾸려 투지주들이 있는 현장으로 달려가고 있다. 투지주가 은행을 방문한다는 소식이 들리면 세무사와 부동산 전문가, 자산관리 전문가로 꾸려진 ‘토지보상 서포터즈’가 맞는 식이다.

우리은행은 프라이빗뱅킹(PB) 특화 점포인 TCE(투 체어스 익스클루시브) 강남센터와 대치·청담·가산·잠실 TCP(투 체어스 프리미엄) 센터 등 5개 지점에 토지 보상 상담센터를 설치했다. 토지 보상 절차에 맞춰 토지 보상금 관련 절세 상담 서비스를 지원하고, 보상금을 이용한 부동산 재투자 및 금융 투자 상담도 하는 것이다. 영업점을 통해 10억원 이상의 토지 보상금을 일정 기간 예치하는 고객에게 한시적으로 양도소득세 신고에 들어가는 세무사 비용 중 일부를 지원하는 등 혜택도 내걸었다. 은행권 관계자는 “다른 은행들도 본격 보상금 지급을 앞두고 다양한 준비를 하고 있다”며 “토지보상금을 차지하기 위한 은행들간 경쟁이 갈수록 치열해질 것”이라고 전망했다.

/박유연 에디터