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전문가들이 ‘6억 이하 85㎡ 이하 집’ 콕 집는 이유

9·13 대책 이후 부동산 투자전략
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더스쿠프 작성일자2018.12.09. | 94,513 읽음

부동산 정책의 영향으로 부동산 시장이 안정세를 보이고 있다. 하지만 내집 마련을 꿈꾸는 실수요자의 고민은 커지고 있다. 가격 하락을 기대하고 기다려야 하는 건지 내집 장만에 나서야 할지 도통 결단을 내릴 수 없어서다. 전문가들은 공시가격 6억원 이하, 전용 면적 85㎡(약 25.7평) 이하 아파트를 노리고 있다면 매입에 나서야 한다고 조언했다.

출처 : 뉴시스

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 강화(2017년 6월 19일), 투기지역 지정·양도소득세 강화(2017 년 8월 2일), 서울·경기 투기지역 추가 지정(2017년 8월 27일) 등 정부는 지난해 총 5번의 부동산 안정화 정책을 내놨다. 부동산 가격의 분기점이 됐다는 평가를 받는 2018년 9·13 대책 전까지도 7번의 대책이 이어졌다. 하지만 아파트 가격은 잡히지 않았다.

지난 9월 서울 아파트값은 2008년 4월 이후 최대치인 1.84%의 상승폭을 기록했다(한국감정원 기준). 서울시 아파트의 중간값을 의미하는 중위가격은 8억2975만원을 기록하며 사상 처음으로 8억원대를 넘어섰다. 올 1월 7억원대를 돌파했다는 걸 생각하면 8개월 만에 1억원이 넘게 오른 셈이다. 

하지만 9·13 대책 이후 부동산 시장의 모습은 다르다. 무엇보다 서울시 아파트 거래량이 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량은 신고 기준 3586건을 기록했다. 전월 1만180건의 3분의 1 수준에 불과하다. 문제는 내집이 필요한 실수요자다. 아파트값이 더 떨어지길 기다려야 하는지, 가격이 더 상승하기 전에 내집 마련을 서둘러야 하는지 갈피를 잡기 어려워졌기 때문이다.

실수요자는 과연 어떻게 해야 할까. 전문가들은 아파트의 면적과 공시지가를 기준으로 대응할 필요가 있다고 조언한다. 기준은 전용 면적 85㎡(약 25.7평), 공시가격 6억원이다. 이는 9·13 부동산대책에 따른 세제혜택의 변화와 밀접한 관계가 있다.  

지난해 8·2 부동산대책이 나온 이후 투자자의 수요는 전용 면적 85㎡ 이하 아파트로 몰렸다. 85㎡ 이하 아파트의 소유자가 임대사업자로 등록하면 장기특별공제를 통해 양도세를 아낄 수 있었기 때문이다.


그런데 9·13 대책에는 전용 면적 85㎡ 이하라는 크기 규제에 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)라는 가격 규제까지 덧붙었다. 85㎡ 이하 아파트라도 공시 가격이 6억원을 초과하면 임대주택으로 등록해도 장기보유특별공제를 받을 수 없게 됐다.   

투자자 입장에서는 공시 가격이 6억원 넘는 아파트를 보유할 필요가 없어졌다는 얘기다. 반대로 말하면 투자자의 수요가 가격(공시 가격 6억원 이하)과 면적(전용면적 85㎡ 이하)이라는 두가지 조건이 충족하는 아파트로 몰릴 수밖에 없어졌다는 거다.  


채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “투자 수요가 몰리는 서울시 아파트의 경우 대부분 공시가격이 6억원을 넘는 만큼 투자수요가 급감할 수 있다”며 “세금 부담이 높아지는 공시가격 6억원과 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트 가격은 약세를 보일 가능성이 높다”고 분석했다.


면적·공시지가 기준으로 대응해야 

결국, 투자자의 수요가 몰릴 수 있는 공시가격 6억원 이하와 전용 면적 85㎡ 이하 아파트를 노리는 실수요자라면 내집 마련을 적극적으로 생각해봐야 한다. 투자자의 수요가 몰리면 아파트값이 더 상승할 수 있기 때문이다.

전용 면적이 85㎡ 이하이지만 공시가격이 6억원이 넘는 아파트를 염두에 두고 있다면 조금 더 참고 기다리는 게 좋다. 투자자의 수요가 빠지면 아파트값이 더 하락할 공산이 커서다.


채상욱 애널리스트는 “기존 주택 시장은 입지와 상품성 등에 따라 가격이 달라졌다”며 “하지만 이제는 공시가격과 전용 면적이라는 공식에 따라 아파트 가격이 변동성을 보일 것”이라고 말했다. 그는 “공시가격 기준 6억원 이하 신축 아파트가 많은 경기도의 아파트가 강세를 보일 것”이라며 “대형 평수 아파트에도 투자자의 수요가 몰리면 가격 상승세가 나타날 수도 있다”고 설명했다.

강서구 더스쿠프 기자 

ksg@thescoop.co.kr

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