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책썰미

평생에 한번은 꼭 해야한다는 부동산 공부, 지금이 기회다

평생 가난했던 왕초보 수영 강사의 기적 같은 이야기

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살다 보면 예상치 못하게 목돈이 필요한 순간이 온다. 몸이 아프거나 다치면 병원비를 내야 하고, 결혼하려면 최소한의 자금이 필요하다. 또 내 집 마련은 꿈도 못 꿔 전세를 얻었지만, 2년 후 집주인이 전세금을 올려달라고 할까 봐 걱정이다. 우리는 이런 현실의 벽에 부딪힐 때마다 생각한다.

“진작 부동산 좀 배워 놓을걸.”

당신이 원하든 원치 않든, 살면서 한번은 부동산을 배워야 할 때가 반드시 온다. 정오경매의 김유한 대표는 특히 자본금이 적은 사회초년생 ‘부린이’들에게 경매를 배우라고 강력하게 권한다. 그 이유가 경매만이 갖고 있는 장점 때문이다.


경매의 장점은 무조건 현재 시세보다 싸게 살 수 있다는 것이다. 그러므로 부동산 가격이 내려갈까 봐 걱정할 필요가 없다. 만약 시세보다 3,000만 원을 싸게 낙찰받았다면, 3,000만 원이 넘게 내려가기 전에 팔면 된다. 그래서 경매는 지금처럼 부동산 시장의 한 치 앞도 모르는 상황에서 ‘위험은 최소화하고, 수익은 극대화할 수 있는 최고의 투자’인 것이다. 3년 만에 30억을 벌었다는 믿기 힘든 김유한 대표의 이야기를 들어봤다.

Q. 3년 만에 30억, 이게 가능한 이야기인가요?


네, 가능합니다. 당시는 세금도, 레버리지 활용도, 매매를 진행함에 있어서 다각도로 활용이 가능한 시기였습니다. 그래서 30억 달성이 가능했습니다. 30억 달성이라는 개념을 이해하기 위해서는 자산과 부채라는 개념을 먼저 이해해야 합니다.

자산이라는 것은 부채를 함께 포함하고 있는 개념이죠. 부채엔 대출금도 포함되어 있는데, 이 역시 자산의 일부입니다. 예컨대 1억 원의 부동산을 낙찰받을 때 5천만 원의 투자금이 들어가고 대출금이 5천만 원이 나와 1억 원의 부동산을 소유하게 되면 자산이 1억이 되는 것이죠. 3년 만에 30억이라는 것은 부채율을 함께 반영하고 있었고, 당시 자산 대비 부채율은 절반 정도였습니다. 지금은 30억의 자산에서 부채는 그대로이고, 부동산 자산 가격은 2배 이상이 상승했으므로 부채율은 상당히 낮아졌습니다. 게다가 이후에도 꾸준히 경매를 해왔으니 자산 상승과 현금 흐름의 재무구조 건전성이 더욱 좋아지지 않았나 싶습니다. 

Q. 책에 쓰신 경매 이야기는 과거의 사례인데, 그때 같은 수익이 지금도 가능할까요?


네, 지금도 앞으로도 충분히 가능합니다. 단지 수익의 개념이 조금 달라졌을 뿐입니다. 수익이라는 개념은 크게 2가지로 살펴볼 수 있습니다. 하나는 종잣돈이 불어나는 방식의 주거용부동산 투자전략이고, 다른 하나는 현금흐름이라는 수익형부동산의 투자전략입니다.

제가 경매를 하던 때는 주거용부동산 순풍이 불었을 시기로 종잣돈이 불어나는 투자법이 가능했습니다. 그러나 지금은 주거용부동산으로 종잣돈을 불리는 투자법을 구사하기에는 시기가 적절하지 않습니다. 왜냐면 실거주자를 보호하기 위한 현 정부의 방침으로 다주택자에게 여러 가지 세금이나 레버리지 활용의 제한이 많이 생겼기 때문이죠. 대신 수익형부동산은 부동산 정책에 있어서 순풍이 불고 있으므로 전략을 짜볼만 합니다. 

Q. 경매는 아무나 하기 어려운 거 아닌가요?


부동산 매매 절차를 살펴보면 다음과 같습니다. 매수자가 마음에 드는 지역이 있다면 그 지역을 방문합니다. 그리고 공인중개사를 찾아가 본인이 구하고자 하는 물건의 조건을 전달합니다(준비단계). 그러면 공인중개사는 물건을 검색(물건선별)하고, 물건을 함께 보러 갑니다(임장). 마음에 들면 계약을 체결(낙찰)합니다. 이때 계약금으로 10%를 지불하고(낙찰금 법원귀속), 공인중개사는 이사 날짜를 조율해주고(명도), 한 달에서 두 달 정도 후 잔금(잔금과 동시 소유권이전)을 치릅니다. 만약 잔금이 부족하면 그 전에 금융권에서 대출을 받으면 되고, 이후 소유권이전과 동시에 잔금을 치르면 됩니다. 매매와 경매 절차는 크게 다르지 않습니다. 생각보다 어렵지 않아요.

저 역시 처음에는 어려웠어요. 수영선수 출신으로 운동만 했던 제게 경매라는 게 얼마나 어려워 보였겠어요. 처음엔 정말 깜깜했는데, 막상 시작해보니까 생각보다 어렵지 않더라고요. 물론 난이도가 있는 어려운 물건도 있지만 권리분석이 쉬운 거부터 시작하면 돼요. 자전거도 처음엔 어렵다고 느끼지만 타는 법을 한번 배우면 금방 익히듯, 경매도 비슷한 것 같아요. 

Q. 경매를 하려면 큰돈이 있어야 하지 않나요?


돈이 ‘크다’, ‘작다’라는 건 상대적인 개념이에요. 그런데 경매에서는 비교적으로 소액으로도 입찰할 수 있는 물건이 많아요. 적게는 몇만 원부터 시작해서 많게는 몇천 억까지 존재합니다. 2020년 9월 11일 기준 500만 원 이하의 물건을 검색하면 917개가 떠요. 현재 전국에서 제일 저렴하게 진행되고 있는 물건은 해남법원 물건으로 토지 7.8평짜리 2만 2원짜리도 있어요. 경매 물건은 전국에 다양하기 때문에 반드시 큰돈이 있어야만 할 수 있다는 생각은 맞지 않아요.

Q. 보통 ‘경매는 위험하지 않나?’라는 생각이 먼저 드는데, 실제로 어떤가요?


알면 위험하지 않습니다. 하지만 모르면 위험합니다. 경매시장에서 1차 위험은 권리분석의 실수로 낙찰 후 인수금이 있거나 임장의 부주의로 부동산의 물리적 하자가 심하여 추가적인 에너지 및 비용이 들어감을 말합니다. 2차 위험이라면 최악이라고도 할 수 있는데, 소유권을 빼앗기게 되는 보전가등기나 예고등기의 권리분석 착오로 건물을 낙찰받았는데 법정지상권이 성립하지 않아 철거를 당해야 하는 입장에 있는 경우를 말합니다. 그런데 2차 위험군의 물건은 ‘하이리스크, 하이리턴’이라, 입문자 분들은 이런 물건 자체를 보지 않기 때문에 위험하다고 할 수도 없죠. 그러면 앞서 1차 위험에 해당하는 물건들일 텐데, 권리분석과 임장을 꼼꼼하게만 한다면 투자에 성공할 수 있습니다.

Q. 부동산이 고점인지, 지금이라도 사야 하는지 고민이 많습니다. 어떻게 생각하시나요?


주거용부동산의 범주를 세분화하면 크게 아파트와 빌라, 주택으로 나뉩니다. 아마 주신 질문이 ‘아파트’를 전제로 하신 게 아닐까 싶습니다. 하지만 경매는 아파트만 있는 게 아니에요. 아파트는 오르는 곳도 있고 떨어지는 곳도 있을 텐데, 입지 등 해당 아파트에 대한 깊은 고 민과 공부를 통해서만 판단할 수 있어요.

반면 빌라는 우하향하는 성향이 짙으므로 빌라를 사는 것은 피하는 것이 좋습니다(분양은 거의 우하향합니다. 하지만 연식이 오래되어 이미 저점까지 떨어진 빌라를 경매로 더욱 저렴하게 취득하는 방법이 있습니다. 여기서 재건축 및 재개발로 빌라의 토지가 상승하는 경우는 있습니다).

주택은 토지 평당가로 거래를 하는데, 토지는 우상향하는 성향을 가지므로 일반적으로 사도 되지만, 이 역시 입지 등 하락하는 곳도 있어 공부가 필요합니다.

결론은 아파트, 빌라, 주택 모두 하락에 대한 리스크가 있다는 것입니다. 이는 제가 사람들에게 경매를 더욱 추천하는 이유이기도 합니다. 어떤 부동산이든 현재의 시세보다 떨어질 수 있는 리스크가 있지만, 경매로 산 부동산은 살 때 시세보다 싸게 사기 때문에 만약 부동산의 가격이 떨어진다 하더라도 내가 산 금액으로 떨어지기 이전에 매도하면 절대로 손해 보지 않습니다. 가격이 오르면 일반 매매로 부동산을 구매했을 때보다 더 많은 시세차익을 얻을 수 있고요. 리스크는 없고 하이 리턴만 있는 재테크, 이것이 바로 경매의 장점입니다.

Q. 최근 유례가 없을 정도로 강한 부동산 정책으로 인해 부동산 투자도 어렵고, 리스크도 더 커진 거 같은데, 경매 시장은 어떤가요?


부동산 투자를 할 수 있는 상품군은 앞서 언급했듯이 주거용, 상업용, 토지가 있습니다. 현재 강한 부동산 정책은 주거용부동산에 해당하죠. 반면 상업용과 토지는 여전히 순풍이 불고 있습니다. 이러한 분위기를 파악한다면 굳이 주거용부동산만 고집할 필요가 없어요.

단, 무주택자는 1주택을 먼저 취득하는 것이 좋습니다. 왜냐면 주거용부동산 시장은 현재 겨울이고 역풍이 불고 있지만, 무주택자에게는 봄이고 순풍이라고 할 수 있기 때문입니다. 현재 경매시장에서 낙찰가도 많이 내려와 있고 예전보다 경쟁자 수가 많이 빠져서 저렴하게 낙찰받을 수 있는 절호의 기회입니다. 게다가 코로나로 법원에 출입하는 사람의 수도 많이 줄었어요. 이 호재를 잡아야 합니다. 무주택자들에게는 레버리지를 활용하기 좋은 계절인 것이죠. 반면 유주택자 중 주택을 입찰하려고 했던 분들이라면 지금은 다른 투자상품으로 넘어가는 것이 현명할 것입니다.

앞서 순풍과 역풍에 대해 이야기했는데 예를 살펴보면 다음과 같습니다.

무주택자가 주거용부동산을 낙찰받게 되면 지역과 소득부채 현황에 따라 차이가 있습니다만 대개 60~80%까지 레버리지를 활용할 수 있습니다. 세금 역시 1~3%(매입금액마다 차이가 있지만)대로 이용할 수 있고, 보유세와 양도세도 혜택(세율이 각 단계마다 올라가지만 무주택자는 올라가지 않음)을 받을 수 있습니다. 반면 유주택자는 레버리지 활용이 되지 않을뿐더러, 2주택 이상, 3주택 이상에 따라 취득세율이 매년 6월 1일을 기점으로 모두(보유세율과 양도세율) 상승하므로, 유주택자 혹은 주거용을 노리는 법인 투자자들이 주거용부동산에서 많이 빠지게 된 것이죠.

상업용부동산에서는 오히려 장려합니다. 예를 들어 지식산업센터는 레버리지가 90% 가능합니다. 즉, 3억짜리를 낙찰받으면 2억 7천까지 대출이 나옵니다. 너무나 저렴하게 주워올 수 있는 현재 시장을 놓치지 말고 적극적으로 행동에 옮기셨으면 좋겠습니다.

Q. 실투자자 입장에서 요즘 경매가 더 좋다고 하셨는데, 실제 최근 사례를 하나 들어주실 수 있을까요?


2020타경 3231입니다. 회원분 중에 한 분이 얼마 전 인천법원에 갈 일이 있었습니다. 법원에 가는 김에 경매법정으로 가서 입찰이나 한번 해보았죠. 요즘은 부동산규제도 심하고, 법정마다 코로나로 인하여 휴정하는 기간도 다르고, 임장도 꺼리고 있어 모두가 ‘쉬쉬하는’ 분위기였어요. 다른 때 같았으면 너무 좋은 물건이어서 20명씩 경쟁이 되어야 하는 물건을 최저가에 낙찰받거나 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회였던 거죠. 결국 최저가에 입찰했는데 낙찰이 되었어요. 이미 1회나 유찰된 물건이었는데 최저가에 낙찰을 받게 됐고, 제가 확인해보니 권리상 인수도 없는 정말 잘 받은 물건이었어요.

이런 말 들어보셨나요? “다른 사람이 안 보는 물건을 본다, 남들이 안 할 때 한다.” 지금은 사람들이 여러 가지 정책과 경제 상황 때문에 멈칫하고 있는데, 이때가 기회이고 그 기회를 잡아야 합니다.

Q. 이야기를 듣다 보니 경매엔 정말 기회가 많은 것 같아요. 저 같은 ‘부린이’가 경매를 처음 시작하려면 뭐부터 하는 게 좋을까요?


마음을 결정하는 것이 가장 먼저입니다. 그다음에는 아래 순서대로 준비만 하면 돼요.

첫째, 시간과 종잣돈 준비하기.

법원에 갈 수 있는 시간이 있어야 합니다. 자영업자는 직장인에 비해 시간 운용이 자유롭지만 직장인은 법원에 가려면 월차를 내야 하죠. 이때 가족 찬스(대리인)를 쓸 수가 있는데요, 아무리 좋은 물건이라도 법원에 직접 가지 못하면 입찰조차 할 수 없거든요. 그리고 현재 종잣돈이 얼마나 준비되어 있는지를 확인하고 물건을 선별하면 됩니다.

둘째, 사설 옥션사이트 가입하기.

여기서 말하는 옥션사이트는 유료결제 사이트를 말합니다. 경매물건의 정보를 제공하는 곳은 대법원경매 사이트인데, 이곳에는 법원에서 제공하는 정보만 있기 때문에 물건을 분석하려면 다른 사이트에 들어가서 결재하고, 서류를 떼야 하는 번거로움이 있습니다. 사설 사이트는 이러한 불편함을 해결해주죠. 물건 분석을 위한 여러 서류를 무료로 열람할 수 있어서 시간도 절약할 수 있고 장기적으로는 돈도 아낄 수 있습니다. 참고로 사설 옥션사이트는 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등이 있습니다.

셋째, 내게 맞는 물건 선별하기.

내가 아는 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 살았던 곳 다녔던 곳으로 지형을 알고 있고, 어느 위치에 어떤 건물이 있는지 정도는 알 테니까요. 그리고 내 종잣돈에 맞는 물건이어야 하고, 낙찰 시 관리를 해야 하므로 거주 지역이나 출퇴근 장소에서 1시간 이내로 이동할 수 있는 곳이면 좋습니다. 앞서 말했듯이 무주택자는 레버지지 60%를 생각하면 되고, 상업용이라면 80~90% 정도 레버지기가 가능합니다.

Q. 경매를 시작할 때 특히 주의해야 할 점이 있다면요?


물건 선별을 하고 나서 가장 먼저 접하게 되는 시장이 바로 공인중개사인데요. 공인중개업소에 경매물건에 대해 물으면 공인중개사 사장님이 잘못 알려주는 경우가 왕왕 있습니다. 이때는 내가 먼저 조사한 내용을 기반으로 하고, 추가 정보를 공인중개사에서 얻는다는 마음가짐이 필요합니다.

만약 여러분을 경매 초보로 보고 또 어느 정도의 종잣돈이 있다는 걸 파악했다면, 다른 물건으로 유도해서 계약을 맺게 하는 경우도 있어요. 경매를 처음 시작할 때 가장 주의해야 할 부분이에요. 공인중개사에 정보를 얻으러 갔다가 ‘잡혀먹히는’ 경우가 있어요. 어떠한 경우라도 즉흥적으로 계약을 맺어서는 안 돼요. 

Q. 정오경매 카페를 통해 많은 분에게 좋은 물건을 소개해주신다고 들었습니다. 최근 사례를 소개해주세요.


한 달에도 경매물건이 1만 개에서 1만 5천 개가 쏟아져 나옵니다. 이 중 어느 물건이 돈이 되고 어떻게 처리를 해야 할지 입문자는 알기 어려울 수 있습니다. 물론 경매에 잔뼈가 굵었다 하더라도 모든 물건을 디테일하게 볼 수는 없죠. 그중에서 저는 처리하기 쉽거나 다른 이들이 잘 보지 않는 물건들을 뽑아둡니다. 그러곤 간단하게 입찰할 수 있는 물건부터 심도 있는 물건까지 금액대별로 총 4가지 구간으로 나눠서 소개를 합니다. 첫째 구간은 3천만 원 이하, 둘째 구간은 1억 미만, 셋째 구간은 5억 미만, 넷째는 5억 이상입니다.

최근에 회원분 중 번번이 입찰에 실패한 주부가 있었어요. 워낙 깨끗하고 반듯한 아파트만 입찰을 고집하시고, 여러 사정으로 법원에 자주는 못 나가지만 꾸준히 하시는 분이었어요. 안양 재건축 4개 단지(시에서 정한 단지) 중 호계동 럭키아파트가 나온 적이 있었습니다. 제 책에도 소개했었는데 3억 초반대에 차순위자와 100원 차이로 낙찰받은 사례였어요. 이 지역의 물건은 상승 가능성이 앞으로도 무한했기에 적극 입찰을 권하게 되었죠. 아직 가치가 제대로 반영이 안 되어 있는 가운데 감정가가 4억 8,500만 원이었어요. 6억 언저리에 입찰이 되어도 차후 수익성은 충분할 것라고 판단했죠. 결국엔 낙찰을 받았고 너무 기뻐하셨습니다. 

오랜 입찰 끝에 낙찰을 받아서인지 두 달도 되지 않은 시점에 명도와 인테리어, 전세까지 모두 완료하게 되었습니다. 2018타경 103427으로 현재 잔금도 전세도 마무리가 되었습니다. 

Q. 앞으로의 목표는 무엇인가요?


목표는 끊임없습니다. 현재 단기적으로 2가지의 목표가 있습니다. 첫째는 학원 운영에 관한 것입니다. 현재 질적인 강의를 제공하기 위해서 노력하고 있으며, 낙찰받으신 회원분들을 서포터할 수 있는 사업자의 신설과 부서를 전문화하기 위해 노력하고 있습니다. 입문자는 물론 경매에 잔뼈가 굵은 사람들도 명도에 어려움을 겪고, 인테리어를 할 때도 시장에서 업자들을 만나면 황당한 일도 참 많이 겪습니다. 높은 공사비용에 엉터리로 마감 처리된 부분에 하자가 발생하는 경우도 많고요. 매매를 할 때도 세금신고 및 소송 진행 시에 처리할 것들이 많습니다. 학원에 오신 분들이 투자 물건 발굴부터 좋은 가격에 낙찰받는 것까지 체계적인 서비스를 받으셔서 경매에 더욱 매진할 수 있도록 돕는 것이 제 최종 목표입니다.

둘째는 부동산에 관한 것입니다. 주거용, 상업용, 토지를 하나의 그물망으로 묶을 수 있는 상품을 개발하는 것입니다. 쉽게 말해 공유오피스인 패스트파이브에서는 상업용부동산을 개발해 임대를 놓고, 주거용부동산을 개발해 거주의 공간으로 연계하여 저렴하고 쾌적하게 누구나 이용할 수 있게 하고 있습니다. 이러한 모델을 염두하고 있고요, 현재는 파편적으로 부동산 사업과 임차를 진행하고 있지만 꾸준히 연구하고 개발함으로써 현재 시장 모델보다 더 좋은 것을 만들 수 있으리라 기대합니다. 시세 이하로 경매로 낙찰받아 개발하는 것이니 월등히 좋은 구조하고 생각합니다.

아직 부족한 게 많지만 지금까지 꾸준히 해왔고 목표를 달성하는 것은 시간의 문제라고 생각합니다. 지금 목표로 삼았던 지점에 도달했을 때는 또 다른 목표가 생기지 않을까 생각합니다. 제 꿈에는 한계가 없습니다. 

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책썰미

싱긋

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