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부동산 감정가, 보이는 대로 믿으면 안 된다고?!

낙찰가를 조금 더 확실하게 추측하는 방법

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안녕하세요. 경제적 자유를 위해 '부동산 경매'를 선택한 경매 튜터 제이든입니다.

최근 알바콜에 따르면 직장인 10명 중, 7명은 투잡을 경험해본 적이 있다고 한다.

요즘 많은 직장인 분들이 투잡에 관심이 많으신데요.


저 역시 물리치료사로 일하면서 이런저런 투잡을 해봤습니다. 그리고 '부동산 경매'에 정착을 했는데요.


오늘은 투잡으로 '부동산 경매'를 시작하는 분들을 위한 팁을 준비했습니다.


바로, '낙찰가 추측하는 방법'!!


부동산 경매는 크게 위의 3단계로 이루어져 있습니다.


3단계인 낙찰 단계에서, 손해 없이 내가 원하는 물건을 얻으려면 '낙찰가'를 잘 추측해야 하는데요.

어떻게 해야 할까요?

많은 분들이 경매 사이트에서 물건을 검색하고, 빌라 감정가를 봅니다. 


하지만 이 감정가는 실제 시세가 아닙니다. 법원의 감정평사가가 자체적으로 감정한 금액이죠.


감정가는 경매 이후에 돈을 받아가야 하는 사람들을 고려해서, 싸게 팔리지 않게끔 여유를 두고 금액을 높게 책정합니다. 그래서 감정가는 대부분 시세보다 비싼 편이고요. 

그럼, 어떻게하면 낙찰가를 좀 더 정확히 알 수 있을까요?

(저는 경매 사이트 스피드 옥션을 사용합니다. 사이트는 비슷비슷해서 아무거나 사용하시면 됩니다.)

경매 사이트에서 물건을 보는 페이지에 들어가면 '인근매각물건'이라는 항목이 나옵니다.


이 항목을 클릭하면, 근처 동네에 낙찰되었던 물건 리스트가 나옵니다. 그리고 낙찰가율이 적혀있죠. 


(* 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰된 가격의 비율입니다.)

우리는 이 '낙찰가율을 수집'해야 합니다.

이때, 모든 물건의 낙찰가율을 수집하는 것이 아닙니다. 내가 입찰하고자 하는 물건과 비슷한 조건의 물건을 찾아야 합니다.


내 물건을 파악할 때 조건으로는 1차적으로 위치나 연식, 층수가 어떤지, 2차적으로는 외관이나 채광, 경사가 어떤지를 알아야 합니다.

< 1차적 >
- 위치: 주변 인프라(역세권, 버스세권, 마트, 백화점, 번화가, 산, 공원 등)
- 연식: 80년대, 90년대 초, 90년대 중반, 90년대 후반, 00년대 초반, 10년대 이후 등
- 층수: 지상층, 반지하

<2차적>
외관, 채광, 경사 등

경험적으로 1차적 조건들이 낙찰가에 더 많은 영향을 주고, 2차적 조건들은 부수적인 부분이라 낙찰가에 큰 영향을 주지는 않습니다.

내가 원하는 물건의 이러한 조건이나 특징을 본 후에 비슷한 물건들을 찾아서 최근 낙찰가율을 수집합니다.

이때, 근 1~3년까지 다 수집하세요. 최근 것일수록 신빙성이 높습니다.

그렇게 낙찰가율의 평균을 파악했다면, 이제는 내 물건에 적용해볼 차례인데요.


예를 들어, 인천 만수동의 90년대 지상층 빌라 평균 낙찰가율이 76%였다면, 그것을 가지고 내 빌라 감정가인 7,000만 원에 곱해봅니다.

7,000 만원 X 0.76 = 5,320만 원

그런 다음, 대략적으로 플러스 마이너스 200정도로 구간을 잡습니다.


그럼, 5,120만 원에서 5,520만 원 정도에 낙찰될 수 있겠다는 ‘예상 낙찰금액'이 나옵니다.


물론, 이 방법이 절대적이지는 않습니다. 중간에 어떤 변수에 의해 낙찰가가 변할지는 모릅니다.


실제 거주하고 싶은 사람이 비싸게 사갈 수도 있고, 왕초보가 아무것도 모르고 비싸게 살 수도 있겠죠?


하지만 이런 예측 불가능한 변수가 아닌, 비슷비슷한 경매투자자들이 경쟁한다면 저 정도의 금액에서 낙찰되는 것이 합리적인 수준입니다.


이런 식으로 빌라 감정가를 활용해 낙찰가를 예측해 볼 수 있는데요. 


이걸 활용하면 낙찰받고 싶은 마음이 큰 물건이 나타났을 때, 경쟁력 있는 금액으로 입찰할 수 있습니다.


물론, 시세와 수익률이 허락하는 선에서 입찰을 해야겠죠?


부동산 경매 투잡, 어떻게 시작해야 할지,
필수 지식이 무엇인지 궁금하다면?! ▼

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