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신사임당

집값을 넘어 전세에도 거품이 끼었다

전세 이어 월세도 부족.. 상황이 어떻길래?

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전세난, 월세난으로 번지나

최근에 전세가 아시다시피 많이 부족했잖아요. 그런데 전세가 부족하다 보니 월세밖에 안 남아있는 거예요. 그래서 월세로라도 임차를 구하시는 분들이 몰리는 거죠. 그러다 보니까 월세 가격도 올라가게 됐고요. 2030 세대들은 집을 구하기가 너무 힘들어지게 됐어요.


서울의 비싼 지역에 있던 비싼 아파트들의 월세가 먼저 오르고 있어요. 그 아파트에 들어갈 수 있을 만한 구매력을 가진 사람들이 몰리기 때문이죠. 여기에 못 들어간 사람들이 이 지역 주변으로 들어가고, 다시 주변으로 확대될 거예요. 전세난이 해결되지 않으면 월세난도 외곽으로 번질 것 같아요.

그런데 가격이 오른 것보다 전세매물 자체가 없는 게 훨씬 큰 문제거든요. 그 상태에서 세부담이 강화되고 있기 때문에 보유자들이 월세를 주려는 경향은 더 높아지겠죠. 공급자는 줄어드는데 선호도는 여전하기 때문에 경쟁이 치열해지는 거예요. 


전세난이 심해지고 가격도 올라가고 매물도 줄어들고. 더군다나 그중에 현금흐름이 필요하신 분들이 월세로 돌리실 거거든요. 전세를 찾는 사람들이 매물이 아예 없으니까 월세를 찾고, 월세는 가뭄에 콩 나듯 하니까, 하나라도 나오면 가격이 올라가겠죠. 전세집을 바라보던 신혼부부나 청년들은 갑자기 막막해지게 됐어요.

임대차 3법이 전세에 미치는 영향

그 상태에서 새로운 신규수요자 두 명이 시장에 진입을 했어요. 그럼 이 두분이 들어오면 어떻게 되냐면, 전세집이 5개일 때 경쟁하는 사람이 7명이고요(5:7). 이게 임대차3법 이전의 전세시장이예요


임대차3법이 나온뒤로 어떻게 됐냐면, 갱신청구권이 생겼잖아요. 기존에 거주하던 4명이 갱신청구를 하면서 이 집이 사라지는 거예요 전세를 안나가니까. 그럼 경쟁률이 어떻게 되죠? 기존 5:7에서 1:3으로 바뀌는 거예요


기본적으로 공급이 부족한 건 맞아요. 그런데 단순히 공급이 부족하다는 것만으로 설명하기 어려울 정도의 전세가 상승이 있어요. 4달 사이에 2배 넘게 오른 집도 있어요. 2억 하던 게 4억이 넘는 데가 생긴 거예요.

씨가 말라가는 전세, 소멸할까?

전세가는 보통 실사용가치라고 합니다. 그런데 최근의 전세가는 우리가 흔히 알고 있는 실사용가치로 보기에는 좀 무리가 있어요. 어떻게 보면 임대차 3법으로 인해 전세가가 실제 사용가치보다 더 올라가게 된 부분이 있어요.


지금 말이 많은 임대차 3법이 시간이 지나서 바뀔 수도 있잖아요. 그러면 갑자기 전세매물이 지금보다 늘어날 수도 있는 거예요. 지금의 수요와 공급은 왜곡돼 있습니다. 물론 수요가 공급보다 더 단단해서 일시적으로 가격이 폭등하고 있는데, 법이 바뀌게 되면 전세가도 떨어지고 매물도 늘어날 수 있어요.

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신사임당

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