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강남에 아파트 한 채, 지난 28년간 얼마나 벌었을까요?

문재인 정부는 '부동산 문제는 자신있다'고 장담했습니다. 하지만 현실은....

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공정·평등·정의를 내세우며 출범한 문재인 정부 3년이 지났다. ‘소득주도성장’은 ‘불로소득’이 주도하는 불평등과 불공정 격차의 심화로 역대 정권 중 가장 심각한 상태다. 촛불 정부의 출범 이후 민생은 개선은커녕 더 악화되고 있다. 민생파탄의 가장 큰 원인인 부동산 거품과 서울 아파트 값 폭등에 대해 경실련은 문재인 정부 출범 때부터 방향과 대안을 제시해 왔다.

2019년 11월 19일 문재인 대통령은 임기 절반을 맞아 진행된 ‘국민과의 대화’를 통해 이렇게 말했다:

“부동산 문제는 우리 정부에서는 자신있다고 좀 장담하고 싶습니다. ” (문재인 대통령)

경실련은 오늘(7.21) 민주화 이후 지난 30년 동안 정권별로 서울 아파트 값 상승 원인을 분석했다. 군 출신 노태우 정권을 제외하고, 1993년 김영삼 정부에서 2020년 현재까지 28년 동안 서울 소재 34개 대규모 아파트 단지 8만 가구의 시세 변화를 분석했다. 시세 자료는 KB부동산, 네이버 부동산, 다음 부동산 시세 자료 등을 활용했다. 조사대상은 강남(강남, 서초, 송파, 강동) 18개, 비강남권 16개 등 총 34개 단지이다.


함께 잘 사는 나라? 서울에 ‘똑똑한 한 채’라도 가진 ‘특별시민’들만 잘 사는 나라는 아니고요?

출처청와대
1. 역대 정권별 서울아파트(25평 기준) 가격 변화

상승률 1위 노무현 정부 94%, 상승액 1위 문재인 정부 3년 4.5억(53%)

경실련은 93년 1월 김영삼 정부부터 지난 28년간 정권별 서울아파트값의 평당(3.3㎡) 시세를 기초로 25평 기준 아파트 1채 가격 변화를 조사했다. 강남권과 비강남권으로 시세를 조사하여 분석해 보았다.

  • 김영삼 5년: 평균 26% 상승. 강남은 33%(0.6억), 비강남은 12%(0.2억) 상승.
  • 김대중 5년: 평균 73% 상승. 강남은 98%(2.4억), 비강남은 30%(0.6억)상승.
  • 노무현 5년: 평균 94% 상승(상승률 역대 최고). 강남 최초로 10억 대 돌파(4.8억→10억).
  • 이명박 5년: 평균 가격 하락.
  • 박근혜 4년: 평균 27% 상승. 강남 33%, 비강남 17% 상승.
  • 문재인 3년: 평균 53% 상승(평당 0.5억 돌파, 4.5억 상승). 강남은 6억 상승(11억→17억), 비강남은 3억 상승(5억→8억). 아파트값 상승액 역대 최고.

역대 정권 중 문재인 정부와 노무현 정부에서 상승액은 8.2억으로 전체 상승액의 74%를 차지했다.

2. 강남 vs. 비강남 가격 차이

25평 기준 900만 원(‘93) → 9.2억(’20) 100배 격차 발생

3년 강남과 비강남 차이는 평당 강남 739만 원, 비강남 702만 원으로 시세 차이가 거의 없었다. 김영삼 정부 출범 초엔 평당 37만 원에 25평 아파트의 경우 1채에 9백만 원 차이였다. 노태우 정부에서는 비강남인 강북지역 아파트값이 강남보다 더 높았다.

그러나 98년 외환위기를 거치고, 2000년 분양가상한제 폐지되면서 강남아파트값은 상승했다. 99년 타워팰리스 분양가는 평당 900만 원이었으나 미분양이 70%였다. 노무현 정부 출범 이후 강남 5층 저층 아파트 재건축이 허가되고, 분양가상한제 폐지와 분양원가공개 번복 등 공기업과 토건세력이 경쟁하듯 분양가를 높이면서 강남권을 중심으로 아파트값이 치솟았다.

3. 지난 28년 유주택자 vs. 무주택자 자산 격차

(유주택자 대비) 전세는 18.5억, 월세는 거의 20억 격차 발생 

지난 28년 노동을 하지 않고 서울아파트만 소유하고 있는 것만으로도 막대한 불로소득을 취할 수 있다. 주택 소유 여부만으로도 자산의 격차는 엄청나게 벌어지게 된다. 28년 동안 유주택자와 무주택자의 자산 격차가 얼마나 벌어졌는지 확인해보고자 강남 25평 아파트값을 기준으로 격차 액을 계산했다. 유주택자의 경우 아파트값 상승액을 자산액으로, 무주택자는 전세와 월세로 구분하여 전세로 인한 이자 비용 및 월세 비용을 자산 격차 금액으로 계산했다.

김영삼 정부에서 강남에 25평 아파트를 보유한 유주택자의 경우 아파트값 상승으로 15.4억의 불로소득이 생겼다. 반면 무주택자 경우 전세 경우 3.1억의 이자 손실이 발생했고, 월세 경우 4.5억의 월세 부담을 해 왔다. 결국, 무주택자와 유주택자 격차는 전세 18.5억, 월세 20억의 자산 격차가 발생했다. 문재인 3년 동안 유주택자와 전세 경우 격차는 6.7억 월세는 6.8억의 격차가 발생한 것이다.

강남 아파트 한 채로 28년간 15억 불로소득…

경실련이 KB 주택가격 동향 아파트 중위가격 변화를 분석했고 이어 서울 주요 아파트 시세를 일일이 분석한 결과 문재인 정부 동안 서울아파트값이 50% 이상 상승했음을 다시 한번 확인했다. 반면 국토부는 서울아파트값 상승률 14% 밖에 안된다고 주장한지 보름 만에 22번째 대책을 발표했다.

경실련은 국토부와 한국감정원에 직접 서울아파트값 14% 상승 근거가 되는 아파트명과 적용시세 등 근거를 밝혀줄 것을 요청했으나 모두 거절했다. 현실을 반영하지도 못하는 통계를 내세우는 것도 모자라 근거조차 밝히지 못한다면 정부 정책에 대한 불신은 더욱 커질 수밖에 없다.

문재인 정부는 (서울) 집값을 잡을 수 있을까? 많은 전문가들은 비관적이다.

문재인 대통령이 “부동산값 취임 이전 수준으로 낮추겠다”, “부동산 문제 반드시 해결한다”고 한 약속들이 실현되려면 더는 땜질식 정책을 중단하고 부동산시장 전반에 대한 근본적인 처방이 내려져야 한다. 경실련은 부동산 문제해결을 위한 근본적 대책을 제시하며 이를 하루속히 제도화할 것을 촉구한다.

재벌과 공기업 건설업자에 특혜를 유지하는 정책의 방향을 시민 중심으로 바꿔라. 투기세력을 동원 투기를 조장했던 자에 책임을 물어라. 세재 금융 공급과 임대 모든 시스템이 고장 난 상태에서 땜질식 대책으론 부작용만 커진다. 경실련은 2014년 이전의 정책으로 당장 되돌아갈 것을 권고한다.

  1. 공공과 민간아파트 모두 분양원가 인터넷 공개
  2. 선분양 아파트는 모두 분양가상한제 시행
  3. 신도시와 공공택지, 국공유지 등은 민간과 개인에게 판매 금지(토지는 공공 보유하고 평당500만 원대 건물분양 또는 건물임대로 공급)
  4. 시세의 40%대에 불과한 공시지가 2배로 상향 조정
  5. 임대사업자 세금 특혜 모두 없애고 특혜정책 추진했던 관료들 문책
  6. 임대사업자 대출을 전액 회수하고 이후 대출을 모두 금지
  7. 본인 비거주 주택 전세대출 회수
  8. 투기와 집값 상승 조장하는 개발 확대책 전면 재검토

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