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[땅집고 리모델링센터] 리모델링으로 새 집도 얻고, 임대수익도 올린다

[땅집고] 서울 강남구 대치동 우성2차 아파트를 리모델링해 2014년 입주한 ‘대치래미안 하이스턴’. 전국 최초 ‘세대분리형 리모델링’으로 눈길을 끌었다. 기존 354가구를 리모델링해 전용 84㎡ 아파트는 전용110㎡로 확장하면서, 3가구를 세대 분리형으로 만든 것. 주인이 거주하는 전용 69.14㎡ 1채와 임대용 주택인 전용 41.25㎡ 1채로 각각 나눴다. 주인집 전용면적이 기존보다 줄어든 대신 임대용 주택은 거실을 갖춘 투룸으로 만들었다. 세대분리형 가구는 전용 14~26㎡ 원룸이 대부분이다.

대치래미안 하이스턴 세대분리형 투룸 주택은 인기가 높다. 매물을 내놓지 않아도 입소문으로 임대차가 끝난다. 전세 시세는 7억5000만원, 반전세는 보증금 6억원에 월세 50만원 수준이다. 이마저도 입주 경쟁이 벌어지면 월세가 치솟아 정해진 가격이 없다.

가족 구성원 수가 줄고, 1인 가구가 늘면서 세대 분리형 아파트 관심이 높다. 기존 넓은 집을 큰 집과 작은 집 두 개로 쪼개고 작은 집은 임대해 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 분가(分家) 전 성인 자녀에게 독립된 생활 공간을 줄 수도 있다.

하지만 기존 아파트를 개별적으로 공사하려면 여러 제약이 따른다. 단지 전체를 리모델링하면서 세대 분리형 주택을 만드는 방식이 주목받고 있다. 기존 아파트를 증축하면서 동시에 세대 분리형 주택으로 개조하는 것. 세대 분리형의 경우 주택을 쪼개더라도 주택 수를 1개로 보기 때문에 다주택자 중과세에 해당하지 않는다. 매매가격이 9억원이 넘지 않는다면, 임대수익에 대한 종합소득세도 감면된다. 단 주택을 처분할 때 분리해서 팔 수 없다.

■개별 개조는 힘들어…주민동의 등 난관 많아

개별적으로 아파트를 세대분리형 가구로 개조하려면 지자체 인허가와 주민 동의를 받아야 한다. 더 큰 문제도 있다. 기존 아파트는 대부분 평면이 정사각형(정방형)인데 이를 쪼개면 두 집 평면이 모두 직사각형(장방형)이 돼 살기에 불편하다. 장방형은 정방형보다 공간 활용도가 떨어지고, 집이 좁아 보인다.

반면 리모델링하면서 세대분리형 가구를 만들면 단점을 보완할 수 있다. 기존 집을 앞뒤 방향으로 증축하면서 추가된 방 1~2개와 화장실·부엌을 세대분리하면 생활에 편리한 정방형주택을 유지하면서 임대수익도 올릴 수 있기 때문이다. 리모델링은 건축연한 15년이 지난 아파트 중 안전진단 B등급을 받으면 진행할 수 있다. 가구분리 전 전용면적 85㎡가 넘으면, 세대분리형 가구에 대한 다른 규제는 없다.

■ 리모델링으로 주차대수 2.7배 확대

아파트 리모델링과 세대분리 공사를 동시에 진행하면 주차장 확보에서 유리하다. 서울·수도권에서는 지하주차장이 없거나 주차공간이 부족한 단지가 많다. 개별 공사 시 주민 동의를 얻기 힘들 수 있다. 하지만 리모델링 아파트는 공사 과정에서 지하 증축을 통해 주차 문제를 해결할 수 있다.

쌍용건설은 지난달 21일 수주한 경기 광명시 철산한신아파트 리모델링 공사에도 세대분리형을 도입하기로 했다. 지하 3층까지 지하 주차장을 새로 확보해 기존 1568가구, 주차대수 1002대에서 1803가구, 2705대로 주차공간이 2.7배 확대된다. 쌍용건설 관계자는 “추가되는 일반분양 가구 뿐 아니라 세대분리형 가구까지 주차공간을 충분히 이용할 수 있다”고 했다.

개별 공사와 달리 방음 문제도 해결할 수 있다. 개별 공사 시에는 콘크리트로 만드는 내력벽과 달리 가벽으로 집을 분리하기 때문에 소음을 차단하기 어렵다. 하지만 리모델링에서 흡음재를 사용한 이중벽이나 소음이나 화재에 강한 ALC블록(경량기포콘크리트)을 벽체로 사용하면 소음 문제가 발생하지 않는다. 

글=장귀용 땅집고 기자