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[땅집고 북스] ③ '포스트 서울' 부산을 주목하라

현금 부자가 많고, 상대적으로 아파트 공급이 부족한 지역은 아파트값 상승 가능성이 높다. 특히 현금 부자들이 선호할 것으로 보이는 비싸고, 상품성이 있는 고가 아파트 가구가 부족할수록 아파트값 상승 가능성이 높을 것으로 추정할 수 있다. 가령 고가 아파트가 100채 있고 현금 부자가 20명 있는 A라는 지역과 고가 아파트가 50채 있고 현금 부자가 20명 있는 B라는 지역을 비교하면 상승 가능성이 높은 지역은 B지역이라고 할 수 있다.

이런 점에 착안해 현금 부자의 수와 고가 아파트 가구 수를 비교해 어느 지역의 매수 여력이 가장 높은 지역인지를 분석해봤다. 구체적으로 10억원 이상 금융자산 보유자와 상위 20% 아파트 세대수를 뽑고, 지역별로 비교해 어느 지역이 매수 여력이 가장 높은지 살펴봤다.

■ 현금 부자 많은 지역은 단연 서울…2위는 부산

여기서는 지역별 10억원 이상 금융자산 보유자 수를 상위 20% 아파트 수로 나눠보고, 이를 가리켜 ‘상위 구매력지수’라고 정의했다. 이 지표는 지역별로 상위 20% 아파트 한 채당 10억원 이상 금융자산 보유자가 얼마나 있느냐를 의미한다. 예를 들어 서울의 상위 구매력지수는 0.5였다. 상위 20% 아파트 한 채당 10억원 이상 금융자산 보유자가 0.5명 존재한다는 뜻으로, 서울의 상위 구매력지수는 다른 지역에 비해 압도적으로 높았다. 왜 서울 집값이 비싼지 그 이유가 확인된다. 앞으로도 비싼 아파트가 더 비싸질 가능성이 높다는 뜻으로 볼 수 있다.

서울 외 다른 지역에서 가장 눈에 띄는 곳은 부산이다. 부산의 상위 20% 아파트 가격은 6대 광역시 중 대전 다음이다. 그런데 부산의 ‘상위 구매력지수’는 0.17로 6대 광역시 중 가장 높다. 심지어 경기보다 높다. 즉, 상위 20% 아파트 세대수 대비 현금 부자 비율이 서울 다음으로 높다는 의미다.

따라서 부산의 상위 20% 아파트 가격은 부산의 구매력(10억원 이상 금융자산 보유자 수) 대비 상대적으로 저렴하다. 이는 부산 고가 아파트가 들어서면 이를 구매할 여력이 있는 수요층이 상대적으로 많다고 볼 수 있다. 이런 점에서 서울 다음으로 부산을 눈여겨봐야 한다.

■ 주택구입부담지수·공급 물량도 부산 눈여겨봐야

다른 지표를 봐도 국내 6대 광역시 중 부산의 가능성이 돋보인다. 우선 집값과 금리, 소득을 토대로 현재의 집값을 과거 평균과 비교하는 ‘주택구입부담지수’를 보면 부산은 2017년 이후 가격이 급락했던 덕분에 상대적으로 집값이 저평가돼 있다. 2020년 3분기 기준으로 부산의 주택구입부담지수는 54.2로 지난 16년간 평균인 58.8의 92% 수준이다.

주택구입부담지수는 수치가 낮을수록 중장기 평균을 봤을 때 현재 집값이 저평가됐다는 뜻이다. 6대 광역시의 수치를 보면 인천, 부산, 울산, 대구, 광주, 대전 순으로 낮았다.

단기·중장기 물량 부담 면에서도 부산의 순위가 높은 편이다. 2018년부터 2020년 10월까지 착공 물량으로 본 ‘단기 물량 부담’은 울산, 광주, 대전, 부산, 대구, 인천 순으로 작았다. 그리고 2018년부터 2020년 10월까지 인허가 물량으로 전망한 ‘중장기 물량 부담’은 부산, 울산, 광주, 인천, 대전, 대구 순으로 작았다.

단순 계산이긴 하나 주택구입부담지수, 단기 물량 부담, 중장기 물량 부담, 현금 부자 비율의 6대 광역시 순위를 더해보면 포스트 서울 투자처가 확연히 나타난다. 합계가 가장 낮은 지역일수록 종합적으로 저평가된 곳이라고 볼 수 있는데 부산이 가장 돋보인다. 따라서 나는 2023~2024년 전후로 서울을 매도한 후 최적의 투자처로 부산을 추천한다.

글=삼토시(강승우)