땅집고

임대차계약 기간이 만료했는데도 세입자가 집이나 건물을 비우지 않아 마음 고생하는 주인들이 수두룩하다. 하지만 이럴 때 강제로 짐을 빼는 식으로 세입자를 내보냈다가는 되레 집주인이 처벌받을 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 부동산 전문 변호사들은 “아무리 집주인이라도 세입자가 점유 중인 주택에 동의 없이 진입했다간 주거 침입죄가 성립할 수 있다”며 “미리 세입자와 연락하고 퇴거 협의를 진행하거나, 명도소송 등 법적 절차를 통해 내보내야 안전하다”고 조언한다.

형법 319조 주거침입죄는 사람의 주거나 다른 사람이 관리하는 건조물·선박·항공기 등에 침입한 자는 3년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금형에 처한다고 규정하고 있다. 이때 사람의 주거란 개인이 일상생활을 영위하기 위해 거주 혹은 점거하는 장소를 뜻한다.

실제로 집주인이 본인 소유 주택에 점유자 허락 없이 들어섰다가 주거침입죄를 적용받은 판례가 있다(대법원 89도889). A씨가 보유한 가옥을 B씨가 점유하고 있는 상황에서, A씨가 소유권을 내세우며 B씨 허락 없이 해당 주택에 침입한 사건이다. 대법원은 “주택 내부에 도배·마루바닥·욕조·변기·주방시설·상수도·전기 등 시설이 구비되지 않았다고 해도, 벽면·지붕·문 등은 모두 포함하고 있어 비바람을 막을 수 있을 정도의 외형을 갖췄다. 즉 사람이 거주할 수 있는 상태의 ‘주택’이므로 주거침입죄 대상으로 인정한다”며 “해당 주택이 A씨 소유라고 할지라도 B씨가 해당 주택을 점유·관리한 사실이 인정되므로, 주거침입죄 성립에는 아무런 장애가 되지 않는다”고 판결했다.

만약 세입자가 집을 비워주지 않는 경우 집주인들은 어떻게 대처해야 현명할까. 전문가들은 문자나 내용증명 등을 통해 임대차계약 해지를 통지하고, 부동산 명도 소송을 진행한 뒤 법적으로 강제집행 절차를 밟아야 한다고 조언한다. 명도소송이란 계약기간이 끝났는데도 세입자가 부동산 인도를 거부할 때 소유자가 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 뜻한다. 대법원에 따르면 최근 3년 동안 접수된 명도소송 사건은 ▲2017년 3만5566건 ▲2018년 3만9400건 ▲2019년 3만6709건 등 매년 3만 건을 넘는 것으로 나타났다.

집주인은 명도소송에 앞서 세입자에게 전화·문자·카카오톡·내용증명 등을 발송해 임대차계약 해지를 통지해야 한다. 이후 부동산점유이전금지 가처분신청 및 명도소송을 진행하고, 승소 후 강제집행 절차를 밟으면 된다. 명도소송에서 승소하려면 ▲당사자 특정 ▲목적물 특정 ▲임대차계약의 해지 및 종료 사실에 대한 명확한 입증 등 요건을 갖춰야 한다. 명도소송 대상자가 개인 혹은 공동 사업자인지, 임대차계약 대상 부동산을 무단전대한 사실이 있는지, 인도 목적물이 건물의 전부인지 혹은 일부인지 등을 미리 확인한 뒤 소송에 대응해야 추후 명도 강제집행을 하는 데 잡음이 없다.

엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “아무래도 명도소송 전에 내용증명을 발송해 세입자가 스스로 나가도록 유도하는 것이 가장 원만한 해결 방법”이라며 “소정의 이사비를 건네면서 자진 퇴거를 요청하는 것이 보편적이다”고 했다. 아예 임대차계약을 체결할 때부터 ‘제소전 화해(提訴前 和解)’를 해두는 것도 좋다. 제소전 화해란 제소(소송)를 하기 전 화해를 한다는 뜻으로, 서로 약속을 잘 지키겠다는 조서를 작성해 법원 판사 앞에서 확인받는 제도다. 엄 변호사는 “세입자가 일정 기간 이상 월세를 연체했을 때 집주인에게 부동산을 즉시 인도한다는 내용으로 제소전 화해를 신청했다면, 집주인은 별다른 명도소송 없이도 곧바로 강제집행을 신청할 수 있어 유리하다”고 했다.

글= 이지은 기자