땅집고

A씨 부부는 서울 서초구 반포동과 방배동에 각각 시세 30억원 안팎(2020년 공시가격 20억원·2021년 공시가격 24억원 가정)의 주택을 한 채씩, 총 2채의 주택을 보유하고 있다. A씨 부부는 두 아파트 지분을 각각 50%씩 공동명의로 갖고 있다. A씨는 “주변에서 부부 공동명의로 해야 절세에 유리하다고 해서 이렇게 등기했다”고 말했다.

그런데 A씨는 올해 부담해야 할 주택 보유세를 알아보기 위해 세무사와 상담을 진행하던 중 깜짝 놀랄 만한 소식을 들었다. A씨 부부가 올해 내야 할 예상 종합부동산세액이 8600만원에 달한 것. 만약 A씨 부부가 각 주택을 단독 명의로 한 채씩 소유했다면 내게 될 종부세 예상 세액(3700만원)의 2배를 넘는다.

여기에 재산세 총 1600만원은 별도로 내야 한다. 그는 “부부가 총 2채를 소유한 것은 마찬가지인데 명의를 어떻게 하는지에 따라 이렇게 세 부담이 크게 차이난다는 것을 이해할 수 없다”며 “절세를 위해 공동 명의를 택한 것이 이런 결과가 나올 줄 몰랐다”고 말했다.

이처럼 공동명의로 주택을 여러 채 보유한 부부들은 올해부터 공시가격·종부세율 인상에 따라 종부세 폭탄을 맞을 처지에 놓일 예정인 것으로 나타났다. 이처럼 부부 공동명의 다주택자들이 세금 폭탄을 맞게된 이유는 여러가지 규제와 제도가 복합적으로 작용하기 때문이다. 첫 번째, 종합부동산세는 사람별로(인별·人別)로 부과되는 세금이다. 두 번째, 보유 주택 수를 계산할 때 주택을 일부(예를 들어 50%)를 지분으로 소유하고 있어도 주택을 한채 보유한 것으로 계산한다. 세 번째, 문재인 정부는 2019년부터 다주택자는 ‘잠재적 범죄자’로 보고 최대 6%의 종합부동산세 중과세율을 적용하기로 했기 때문이다. 일종의 징벌적 과세다.

예를 들어 A씨 사례처럼 본인이 반포 아파트 50%, 방배동 아파트 50%를 갖고 있다면 종부세를 계산할 때 집 2채를 가진 다주택자로 간주되고, 높은 세율이 적용돼 종부세가 A씨 본인(인별과세)에게 부과된다. A씨의 부인에게도 똑같이 다주택자 기준이 적용돼 중과세율이 적용된 종부세가 부과된다. 공동 소유하지 않고 각각 아파트 한채씩을 보유하고 있다면, 1주택자가 돼 중과세 세율이 적용 되지 않아 세금이 줄어든다.

땅집고는 조하림 세희세무회계 대표 세무사(땅집고 자문 세무사)의 도움을 받아 ‘셀리몬 세금 계산기’로 공동명의 다주택자의 세금을 계산해 봤다. 셀리몬 세금계산기는 부동산 세금 IT스타트업 ‘아티웰스’가 개발한 자동 부동산세금 계산기다.

시뮬레이션을 위해 올해 공시가격이 각각 10억원, 15억원인 ‘마포 래미안푸르지오’(전용면적 84㎡)와 ‘잠실 엘스’(전용면적 84㎡) 두 채를 모두 부부 공동명의로 보유한 경우로 가정했다. 이때 이 부부가 내야하는 올해 종부세 예상액은 2800만원으로 나타났다. 마찬가지로 각 공동명의자 개인이 2주택자로 간주돼 할증 세율을 적용받기 때문이다. 그러나 같은 아파트를 부부가 각자 단독 명의로 한 채씩을 가지고 있다면 각각 1주택자이므로 기본세율로 종부세를 부과한다. 이 경우 종부세는 930만원에 불과하다.

앞서 비슷한 문제는 1가구 1주택을 부부가 공동명의로 소유한 경우에도 발생한 바 있다. 부부 공동명의로 1주택을 소유한 경우 주택 소유자의 연령·보유기간에 따라 받을 수 있는 세액공제가 불가능하다. 경우에 따라 공공명의를 한 경우 오히려 종부세 부담이 늘어날 수 있다는 점이 문제로 제기됐다. 정부는 이에 대해 부부가 공동으로 1주택을 소유한 경우에도 원하는 경우 단독명의처럼 세액공제를 적용할 수 있도록 허용했다.

다주택자가 부부 공동명의를 택할 경우 종부세에서는 불리하지만, 명의자 별로 양도차익이 분산돼 양도세 면에선 유리할 수도 있다. 조 세무사는 “공동명의 종부세가 부담스럽다면 배우자 간 증여재산공제 금액(6억원)을 활용하여 단독명의로 전환해 증여 시 발생하는 세액을 줄이면서 종부세액을 줄이는 방법도 고려해 볼 수 있다”고 말했다. 

글=손희문 땅집고 기자