땅집고

김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 지난 12일 유튜브 ‘땅집고TV’가 진행하는 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 “올해 서울을 비록해 전국 아파트 입주물량이 지난해 대비 감소한 점을 감안하면, 집값이 오를 수밖에 없는 상황”이라며 “주택 수요가 적은 지역에 한해 집값이 떨어질 수도 있겠지만, 전국 평균적으로 봤을 때는 (아파트 가격이) 지난해만큼은 오를 것”이라고 했다.

이어 김 소장은 문재인 정부가 출범한 2017년 이후 4년여 동안 대한민국 부동산 시장이 과열된 원인으로는 정부가 기존 주택 시장에서 매물이 줄어들 수밖에 없는 정책을 연달아 내놨기 때문이라고 분석했다. 예를 들어 서울을 투기과열지구·토지거래허가제로 묶고 실거주요건을 강화하는 바람에 거래 대상 아파트가 확 줄어들었고, 지난해 임대차2법 시행으로 전세 매물까지 사라지면서 ‘아파트 품귀 현상’이 심화, 집값 상승 압력이 클 수밖에 없었다는 설명이다. 김 소장은 “지난해 서울 입주물량이 약 5만 가구로 비교적 많았는데도 정부가 이 점을 활용하지 못해 시세가 대폭 올랐다”며 “올해는 지난해보다 적은 2만8000여가구가 입주하기 때문에 집값 과열 문제가 더 심화할 것”이라고 전망했다.

따라서 김 소장은 무주택자라면 하루라도 빨리 내 집 마련에 나서야 한다고 강조했다. 서울 주요지역 등 상급지로 꼽히는 곳은 이미 가격이 너무 오른 상태인 데다가 물량도 많지 않으니, 현재 전세로 살고 있는 지역보다 입지 선호도가 떨어지는 곳의 주택이라도 매수하는 것이 낫다는 설명이다. 김 소장은 “광역교통망이 계속 확충되고 있어 수도권 외곽이라도 출퇴근 1시간 이내로 ‘서울 영향권’으로 분류되는 지역을 주목해야 한다”고 말했다.

이어 그는 1주택자들에게 ‘상급지 갈아타기’ 전략을 추천했다. 현재 정부가 강력한 대출 규제를 시행되고 있지만, 자금 여력이 있다면 현금을 모두 동원해서라도 현재 거주하고 있는 주택보다 더 좋은 입지에 있는 아파트로 이사하는 것이 유망해보인다는 설명이다. 2주택 이상 다주택자들에게는 세금 문제를 따져봐야 한다고 조언했다. 올해부터 종합부동산세·보유세 등 각종 부동산 세율이 최고 6%까지 오르기 때문에 세 부담이 확 커질 것이라는 얘기다. 다만 지방도시라면 공시가격이 아직 낮기 때문에 버틸 여력 있을 것이라고 봤다.

김 소장은 유망 지역으로 “수도권에서는 교통망이 확충되는 곳을 주목해야 한다”라며 “각 노선별로 착공·개통하는 시기를 확인하고, 현재 시점에서 개통까지 3년 미만인 신설역을 끼고 있는 아파트라면 지금 당장 매수해도 된다”라고 말했다. 먼저 서울에서는 경전철 신림선이 2022년 개통을 앞두고 있다. 신림선은 영등포구 여의도에서 관악구 서울대까지 연결한다. 개통하면 여의도 출퇴근이 편리해질 뿐 아니라, 2·7·9호선으로도 환승 가능하기 때문에 강남 접근성도 개선될 전망이다.

김 소장은 두 번째로 7호선 연장선을 꼽았다. 남쪽으로는 인천 부평구청역에서 석남역으로, 북쪽으로는 의정부 장암역에서 양주까지 연장하는 노선이다. 이 외에는 여의도~안산을 연결하는 신안산선과 시흥 월곶~판교를 잇는 월판선, 동탄~안양 인덕원선 주변 단지들도 주목할 만하다.

일자리가 확충되는 지역들도 눈여겨볼 필요가 있다. 대표적인 곳으로는 판교·분당·용인·동탄 등 수도권 남부지역을 꼽았다. 그는 “현재 7만8000여명이 근무하는 판교테크노밸리를 포함하는 경기 성남시 분당구 판교신도시의 3.3㎡(1평)당 평균 집값이 5000만원으로 서울과 맞먹는 수준”이라며 “추가 업무지구까지 조성되면 이들 지역 주택 수요가 대폭 늘면서 집값이 상승할 가능성이 크다”고 말했다.

그러나 김 소장은 지난해 전국에서 집값 상승률이 가장 높았던 세종을 비롯해 대전·인천에선 집값 정체기가 올 수도 있어 주의해야 한다고 했다. 이들 3개 지역에선 지난해 대비 입주물량이 증가하기 때문이다. 현재 대부분 광역시가 규제지역으로 묶여 있어 단기투자는 불가능하기 때문에, 기본적으로 장기투자를 염두에 두고 보수적으로 매수 판단해야 한다고 조언했다. 

글=이지은 땅집고 기자