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[슬기로운 경매 생활] ④ 산업단지 인근 다가구주택 낙찰받아 월 420만원대 수익

[땅집고] 서울의 한 자영업자 L씨. 나이가 들면서 더 이상 자영업에 종사하기 힘들겠다는 생각이 들었다. 그가 노후를 위해 선택한 대안은 바로 임대사업. 수도권 다가구주택을 경매로 싸게 낙찰받아 임대할 계획을 세웠지만, 2~3회 연속으로 낙찰에 실패하자 경쟁률이 덜한 지방 부동산으로 눈을 돌리기로 했다.

그러던 중 대구광역시 서구 평리동에 있는 다가구주택(건물 면적 669.67㎡·토지 412.9㎡)이 경매에 나온 것이 L씨의 눈에 띄었다. 대구에 연고가 있어서다. 2010년 12월 완공했고 1층은 필로티 구조다. 2층 5가구, 3층 6가구, 4층 5가구 등 총 16가구였다. 원룸, 투룸, 쓰리룸까지 있고 주차대수는 16대로 다가구주택치고는 넉넉했다. 임대차현황을 보니 만실(滿室)이었다. 대부분 월세가 아닌 전세세입자로 총 보증금 7억6300만원에 월세 160만원 수익을 올리고 있었다. 

임대차를 재구성하면 수익률을 높일 수 있겠다고 판단한 L씨는 입지분석에 들어갔다. 먼저 자동차·전자·기계공장 등이 몰려있는 서대구산업단지가 차로 7분 정도로 가까워 임대수요가 풍부할 것으로 보였다. 이현초·비산초·서대구중·대구서부고 등 걸어서 통학할 수 있는 학교도 여럿 있었다. 무엇보다 이 주택이 이른바 ‘초대박 호재’를 끼고 있는 점이 마음에 들었다. 서쪽으로 1.6㎞ 떨어진 곳에 KTX서대구역이 2021년 개통할 예정이었던 것.

권리분석 결과 등기부등본상 근저당 2건, 근저당질권 1건, 압류 1건 등이 있었다. 하지만 경매로 모두 소멸해 매수인이 인수할 권리는 없었다. 그런데 추후 임차인들 명도 문제가 걸림돌이 될 것으로 보였다. 전체 16가구 중 대부분이 전세세입자였는데, 이들의 전입신고 및 확정일자가 최초근저당보다 늦게 설정돼 대항력이 없는 후순위 임차인이었던 것. 만약 채권자들에게 순위배당한 후 세입자들에게 소액 최우선변제금을 배당한다고 해도, 세입자들이 못 받는 보증금이 총 4억원 정도 됐다. 

L씨는 입찰 전략을 세웠다. 추후 세입자 명도에 필요한 이사비용 및 추후 임대수익률을 감안해 입찰액을 써내는 것. 만약 이 건물을 전체 월세로 임대할 경우 수익률은 7.2% 정도. 감정평가액은 9억7145만원이며, 최저경매가는 이 금액의 70%인 6억8001만원이었다. 2018년 5월 당일 13명이 입찰할 만큼 경쟁이 치열했다. L씨는 가장 높은 8억8899만원을 써내 낙찰받을 수 있었다. 

같은 해 6월 경매 대금을 납부한 L씨는 임차인 정리에 들어갔다. 세입자를 한명씩 만나 보증금 손실 규모에 따라 이주비를 차등 지급하기로 약속했다. 협의 명도에만 6개월이 걸렸다. L씨가 새 임차인을 구한 후 임대수익은 보증금 1억6000만원에 월세 550만원. 경매 대금을 마련하느라 대출받은 4억5000만원에 대한 이자(연 3.5%) 130만원을 내고도 매월 420만원 정도 현금이 꼬박꼬박 나왔다. 실 투자금(약 3억4000만원) 대비 수익률로 치면 연 14%에 달한다.

이영진 이웰에셋 대표는 “보통 잔금을 낸 후 2~3개월이면 명도가 끝나는데, L씨가 6개월이나 걸려 협의 명도를 이끌어낸 뒤 원하는 임대수익을 맞춘 점이 돋보인다”면서 “해당 다가구주택이 세입자를 비교적 쉽게 구할 수 있는 산업단지 주변인데다 KTX서대구역 개통 호재를 감안하면 추후 자산가치 상승도 기대된다는 점에서 성공적인 경매 사례”라고 했다.

이 대표는 오는 11월 24일부터 땅집고와 멀티캠퍼스가 여는 ‘슬기로운 부동산 생활-경매 편’ 강의에 멘토로 참여, 20년 동안 현장에서 쌓아온 경매 노하우를 공개한다. 총 12회에 걸쳐 관심 물건 선정 요령부터 권리 분석, 배당 실무, 임대차 관계 분석, 적정 입찰가 산정 등을 실전 사례를 통해 알기 쉽게 설명한다. 선착순 30명 모집하며, 멀티캠퍼스 홈페이지에서 신청하면 된다. 상담 신청은 구글 독스를 이용하면 된다. 문의는 1544-9001. 

글=이지은 기자 leejin0506@chosun.com