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23년차 낡디 낡은 아파트, 경매로 사니 1년 반 만에…

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최근 경매 열기가 뜨겁다. 각종 규제를 피하고 적은 돈으로 알짜 부동산을 살 수 있는 거의 유일한 재테크 수단이기 때문이다. 땅집고와 멀티캠퍼스는 20년 넘게 실전 경매에 잔뼈가 굵은 이영진 이웰에셋 대표와 손잡고 오는 11월 24일부터 국내 최초로 온·오프라인을 결합한 부동산 실전 경매 강좌를 개설한다. 강의에 앞서 이 대표로부터 실전 성공 사례를 총 8회에 걸쳐 미리 들어봤다.

[슬기로운 경매 생활] ② 34평 6억8800만원에 낙찰받은 거여5단지

[땅집고] 서울 송파구 거여동 '거여5단지' 경매 개요.

출처/이지은 기자

서울 송파구와 성남시 수정구, 하남시 학암동으로 이뤄진 위례신도시. 화성 동탄 등 다른 2기신도시보다 서울 강남에서 가장 가까운 사실상 강남 생활권이란 점에서 개발 기대감이 큰 곳으로 꼽혔다. 위례신도시에 아파트가 하나둘 들어서고 있던 2017년 말, A씨는 서울 송파구 거여동 ‘거여5단지’ 34평(건물 전용 84.17㎡·토지 30.86㎡) 아파트가 경매에 나온 것을 발견했다.


‘거여5단지’는 1997년 입주한 낡은 아파트. 최근 새 아파트값 상승률이 두드러지는 점을 감안하면 연식이 아쉬웠다. 하지만 지하철 5호선 거여역까지 걸어서 10분 정도 걸리는 역세권이라는 점이 마음에 들었다.


위례신도시를 바로 동쪽에 끼고 있는 점도 호재였다. 경매신청일 당시만 해도 거여동 동남쪽 끝자락 입지였지만, 추후 북위례가 개발을 마치면 위례신도시와 붙어 중심지로 변모할 것으로 보였다. 당시 거여동과 위례신도시를 잇는 왕복 2차로 임시도로를 왕복 6차로로 확장하는 공사가 진행 중이었기 때문이다.


서울 송파구 거여동 '거여5단지' 위치.

출처/네이버 지도

A씨는 곧장 권리분석에 들어갔다. 등기부등본상 권리관계는 근저당 3건, 근저당질권 3건, 압류 2건, 가압류 1건 순으로 설정돼 있었으나 경매로 모두 소멸해 매수인이 인수할 권리는 없었다. 현장을 방문한 결과, 주택 소유자가 점유하고 있어 세입자 명도 문제가 발생할 염려가 없었으며, 체납 관리비도 없었다.


입찰예정일인 2019년 2월 기준으로 이 아파트 34평 실거래가는 7억6000만원(2018년 8월·7층)이 가장 높았다. 최저입찰가는 감정가와 동일한 6억5100만원. 입찰가가 시세보다 1억원 이상 저렴했다. A씨는 북위례 개발 시점이면 집값이 최소 9억원까지 오를 것으로 확신하고 입찰에 나섰다.


경매에는 총 3명이 입찰했다. A씨는 6억8800만원을 써내 차순위 응찰자(6억6139만원)와 2760만원 차이로 낙찰받을 수 있었다. 대금은 경매개시일로부터 약 석달 후인 2019년 5월 법인명의로 전액 현금 납부했다. 이후 아파트를 점유하고 있던 소유자에게 소정의 이사비를 지급하고 원만하게 협의 명도를 마쳤다.


서울 송파구 거여동 '거여5단지' 경매 낙찰가 대비 실거래가 추이.

출처/이지은 기자

A씨 판단대로 거여5단지 아파트값은 위례신도시 개발에 맞춰 상승세를 탔다. 국토교통부에 가장 최근 등록된 실거래가는 올해 9월 10억원(10층). 해당 주택형 역대 최고가다. A씨가 낙찰받은 아파트를 이 금액에 지금 판다면 1년5개월 만에 손에 쥐는 시세차익은 3억1200만원쯤 된다.


이영진 이웰에셋 대표는 “A씨가 송파구 거여동과 북위례가 맞붙은 입지라는 사실을 근거로 집값 상승을 예측, 경매에 입찰해 이득을 봤다”면서 “신도시 개발이라는 강력한 호재를 끼고 있는 경매 물건이었던 만큼 유찰 없이 한 번에 낙찰된 사례”라고 했다. 이어 그는 “3년여 전만 해도 위례신도시 택지 경계를 따라 거여5단지 옆으로 펜스가 설치돼 있었는데, 북위례 새 아파트들이 분양하면서 이 펜스가 철거돼 개방감도 좋아졌다”고 했다.


이 대표는 오는 11월 24일부터 땅집고와 멀티캠퍼스가 여는 ‘슬기로운 부동산 생활-경매 편’ 강의에 멘토로 참여, 20년 동안 현장에서 쌓아온 경매 노하우를 공개한다. 총 12회에 걸쳐 관심 물건 선정 요령부터 권리 분석, 배당 실무, 임대차 관계 분석, 적정 입찰가 산정 등을 실전 사례를 통해 알기 쉽게 설명한다. 선착순 30명 모집하며, 멀티캠퍼스 홈페이지에서 신청하면 된다. 상담 신청은 구글 독스를 이용하면 된다. 문의는 1544-9001. 



글=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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