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'세금 덜 내려면 증여하라며?' 이게 웬걸 취득세 폭탄

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[방범권의 부동산 稅說] 앞으로 집 살 때는 취득세 주의해야


[땅집고] 서울에 아파트 두 채를 보유 중인 A씨. 최근 세법이 바뀌면서 종합부동산세·재산세 등 보유세 부담이 커져 시세 10억원(공시가격 6억원)쯤 되는 은평구 아파트 한 채는 아내에게 증여하려고 맘을 먹었다. 배우자 증여 공제 6억원을 적용하면 증여세 부담이 크지 않다는 조언을 들었기 때문이다. 그런데 막상 부동산 등기를 진행하던 중 예상치 못한 일이 벌어졌다. 취득세가 중과되면서 증여에 따른 취득세(7200만원)가 증여세(3880만원)보다 커진 것. 배보다 배꼽이 커지면서 결국 증여를 포기하고 말았다.

최근 지방세법 개정으로 지난 8월 12일부터 주택을 매매하거나 증여할 때 인상된 취득세율이 적용되고 있다. 또한 그 동안 취득세를 매길 때 주택 수에 포함하지 않았던 입주권·분양권·오피스텔 등도 포함한다. 다만 올 7월 10일까지 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 개인이나 법인이 주택에 대한 매매계약 또는 공동주택 분양계약을 이미 체결했다면, 해당 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 종전 세율을 적용한다. 이에 따라 예상치 못한 ‘취득세 뒷통수’를 맞지 않으려면, 개정된 취득세율과 함께 세법상 주택 수를 산정하는 방법을 기억해야 한다.

[땅집고] 주택 매매, 증여시 취득세율.

출처/방범권 세무사

먼저 1가구란 주민등록표 또는 등록외국인기록표 등에 함께 기재돼 있는 가족으로 구성하는 세대를 뜻한다. 이 때 배우자와 소득이 없는 30세 미만 자녀는 분리돼 있어도 동일세대로 간주한다. 2주택 이상 보유자가 배우자나 직계존비속에게 주택을 증여하는 경우, 해당 주택이 조정대상지역에 있으면서 시가표준액 3억원 이상이라면 취득세율 12%를 적용한다. 단, 1가구 1주택자가 해당 주택을 배우자·자녀·부모에게 증여하거나 법인 합병으로 취득하는 경우, 이혼에 따른 재산분할로 취득하는 경우에는 중과세 대상에서 제외한다.


취득세 계산에 적용하는 주택법상 주택이란 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부, 그 부속토지를 말한다. 주택 수를 계산할 때는 1가구가 국내에 취득한 주택을 포함해 조합원 입주권·분양권·주거용 오피스텔을 모두 합산한다. 만약 공동 상속으로 주택을 보유하고 있다면, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 본다. 공시가격 1억원 이하인 주택 중 ‘도시및주거환경정비법’에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역에 있거나, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 주택 수 산정에서 뺀다.

일시적 2주택자는 1주택으로 인정한다. 1가구가 종전 주택을 보유하다가 신규 주택을 취득하는 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우가 여기에 해당한다. 만약 3년 안에 처분하지 못한다면 2주택에 대한 세율(8%)과 가산세를 부과한다. 특히 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 1년 이내에 처분해야 한다.


최근 부동산 관련 세법이 수시로 바뀌고 있는 만큼 주택 수·조정지역 해당 여부·시가표준액 등 여러 조건들을 꼼꼼히 따진 후 매매·증여를 결정할 필요가 있다. 종전처럼 별 다른 고민 없이 주택을 취득할 경우 부동산 등기 과정에서 생각보다 더 많은 세금을 내야 할 수도 있다.



글=방범권 한국세무회계 대표세무사

편집=이지은 기자

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