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[단독] "35층 꽉 묶어놓곤 용적률?"…공공재개발 치명적 약점

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최고 높이가 35층으로 묶여 있는 상황에서는 용적률을 아무리 올려줘봐야 가구 수를 더 늘리기 어렵습니다.

[땅집고] 정부가 추진하는 공공재개발에 적극적인 참여 의사를 밝혔던 이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 땅집고 인터뷰에서 이같이 말했다. 아파트 최고 층수를 50층까지 풀어주는 공공재건축과 달리 공공재개발은 최고 35층으로 묶여 있어 정부가 용적률 혜택을 줘도 임대주택과 일반분양 가구 수를 확대하기 어렵다는 것이다. 


[땅집고] 용적률 500%를 적용한 서울 흑석2구역 아파트 완공 후 예상모습.

출처흑석2구역 추진위원회 제공

서울 동작구 흑석2구역은 현재 정비계획상 상한 용적률이 500%다. 추진위원회 측은 이를 적용해 총 5개동에 아파트 986가구, 오피스텔 283실을 지을 예정이다. 아파트의 경우 조합원 물량(305가구)를 제외한 일반분양 409가구, 임대 272가구를 각각 공급하는 것으로 계획을 잡고 있다.


흑석2구역 위치.

여기에 공공재개발을 추진할 경우 기존 용적률에 20%를 더 받을 수 있어 최대 600%까지 적용 가능하다. 그러나 추진위는 100%포인트의 용적률을 추가한다고 해도 최고 층수가 35층으로 제한된다면 주택 수를 더 늘리기 불가능하다고 보고 있다. 흑석2구역 추진위 관계자는 “동간 거리 등을 고려할 때 현재 5개 동에서 동 수를 더 늘릴 수 없다”며 “건물 1개 층에 들어서는 가구 수를 4개에서 6개로 늘리는 방법도 있지만 그렇게 되면 조망권과 일조권이 크게 악화돼 오히려 사업성이 떨어질 수 있다”고 했다.

[땅집고] 흑석2구역 재개발구역과 맞붙은 흑석빗물펌프장.

출처서울시 클린업시스템

이진식 추진위원장은 “사업성을 높이기 위해 어떻게든 용적률 인센티브를 받고 싶지만 설계가 나오지 않는다”면서 “조합원과 향후 공공주택 거주자를 위해서라도 층수 규제 완화가 절실하다”고 했다.


지난 2일 천준호 더불어민주당 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안은 용적률 상한 인센티브를 법적 상한 용적률의 최대 120%까지 완화하는 내용을 담았다. 대신 늘어난 면적의 20~50%는 임대주택을 지어 기부채납하도록 했다. 임대주택은 60㎡(이하 전용면적) 이하 소형주택만 허용했는데, 이를 85㎡까지 확대하기로 했다. 조합 입장에서는 가구 수가 줄어 주차장 등 부대시설 면적을 확보할 수 있고, 정부는 좀 더 넓은 임대주택을 공급할 수 있게 된 것이다.


[땅집고] 천준호 더불어민주당 의원이 대표 발의한 공공재개발 관련 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안 주요 내용.

출처국회 의안정보시스템

흑석2구역을 비롯해 현재 정부의 공공재개발에 참여 의사를 밝힌 사업지는 성북구 성북1구역, 영등포구 양평14구역 등이다. 하지만 이 구역들은 정부가 준다는 혜택을 얼마나 누릴 수 있는지 확신하지 못하고 있다. 정부를 믿고 사업을 시작했다가 나중에 부담만 늘어나는 것 아니냐는 우려도 나온다.

 오병천 성북1구역 추진위원장은 “정부가 용적률을 ‘법적 상한의 120%까지’ 완화하겠다고 발표했지만 반드시 주겠다는 약속은 아니지 않느냐”면서 “용적률 인센티브에 따른 공공 기여 취지에는 적극 동의하지만 구체적인 수치와 기준을 명확하게 제시해야 참여 여부를 확정할 수 있다”고 했다. 

글=김리영 기자 rykimhp206@chosun.com

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