땅집고

2018년 12월 송파구 가락동 ‘헬리오시티’에 세입자로 들어온 A씨. 임대차 3법 시행으로 인해 고민이 깊어졌다. 재작년 말인 입주 초 이곳 84㎡ 전세금은 5억~6억원대였지만 현재 최고 전세 실거래가는 10억7000만원(5월, 26층)이다. 전세 호가는 12억원에 달한다. 임대차 3법 통과를 앞두고 지난 6~7월 간 전세금이 급격하게 올랐다.

법 시행으로 A씨는 전세 계약을 1회 연장할 수 있다. 하지만 집주인이 직접 살겠다고 한다면 집을 비워줘야 한다. 헬리오시티의 B공인중개사무소 관계자는 “임대차 3법이 통과되면서 집주인들은 대부분 돌아오는 전세 만기 때 기존 세입자를 내보내려는 분위기”라며 “문제는 주변에 다른 아파트 전세금도 급등해 기존 임차인들이 지금 돈으로는 전세로 이사하기 쉽지 않다”고 말했다. 게다가 임차인 입장에선 새로 전세를 구하려면 중개수수료까지 또 부담해야 한다.

문재인 정부와 여당인 더불어민주당이 엄청난 부작용이 예상된다는 비판에도 불구하고 소위 ‘임대차 3법’ 통과를 강행한 이후 전월세 시장이 혼란으로 빠져들고 있다. 특히 올해 하반기 입주 2년째를 맞아 전세 계약이 만기가 되는 아파트 단지들의 충격이 심각하다.

■ 전세금 2년간 5억원 폭등…“집주인 실거주하면 꼼짝없이 나가야”

9510가구에 달하는 초대형 아파트 단지인 헬리오시티 역시 올 연말 입주 2년차가 다가오면서 송파구 전세 시장전체에 영향을 미치고 있다. 업계에서는 ‘헬리오시티’ 이외에도 첫 전세 계약 갱신일이 도래한 신축 단지 세입자들 대부분이 비슷한 상황에 놓였다고 보고 있다. 현재 헬리오시티에선 집주인과 세입자 간에 팽팽한 긴장감이 형성돼 있다.

임대차 3법이 통과해 기존 세입자들은 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있지만, 예외로 집주인이 직접 거주하겠다고 하면 세입자들은 집을 비워야 한다. 이 예외조항을 집주인들이 적극 활용할 경우 세입자는 신규 계약으로 오른 전세금만큼의 자금을 구비하지 않으면 재계약이 어렵다. 세입자들은 이 점을 걱정한다. 송창규 헬리오시티성심공인중개사무소 대표는 “상담을 해보면 다른 곳에서 세입자로 살던 분들도 있기 때문에 집주인들 대부분이 직접 거주하겠다고 하는 경우가 많고, 기존 가격 그대로 재계약을 하겠다는 집주인은 드물다”고 말했다.

이 단지 세입자 이모(40)씨는 “전세금이 1~2억원 정도는 오를 수 있다고 예상하고 여유 자금을 만들어 놓았는데 법 시행 전후로 전세금이 최대 5억원까지 올랐고, 이 가격을 주지 않으면 집주인이 직접 거주한다고 할까봐 걱정”이라며 “중개수수료와 이사 비용도 부담인 데다 최근 정부 정책이 나오면서 다른 단지들도 모두 전세금이 급등해 다른 집을 구하기가 쉽지 않다”고 했다.

세입자들 사이에선 계약 갱신을 하더라도 2년 후 전세금을 감당하기 버겁다는 이야기도 나온다. 헬리오시티에 전세로 거주하고 있는 또다른 세입자는 “계약갱신청구권을 행사해 2년 더 저렴한 가격에 거주할 수 있다고 해도 2년 후에는 전세금이 입주 초보다 얼마나 급등할지 지금으로서 예상조차 불가능하다”며 “차라리 이번에 다른 곳으로 이사해 4년을 거주하는 방안도 고려 중”이라고 했다.

■ 집주인들 “차라리 계약 갱신 거절하고 손해배상 하겠다”

전세금 때문에 임대인들도 혼란스럽긴 마찬가지다. 신규 계약과 기존 계약간 시세차가 4억원씩 벌어져 계약갱신을 하면 무조건 손해이기 때문이다. 한 공인중개사는 “임대차 3법이 시행되기 전에 계약 종료 6개월 앞두고 기존 세입자에게 재계약을 거절한다는 내용증명을 보내 계약갱신을 거부할 수 있는지 묻거나 그 외 세입자를 내보내는 방법을 묻는 경우가 많았다”고 했다. 임대차 3법 시행 전후로 잠실을 비롯한 부동산 온라인 커뮤니티 등에는 세입자의 전세 대출 연장에 집주인이 동의해주지 않거나 하자 및 집수리를 거부하는 방식으로 세입자가 버티지 못하게 하는 방법에 관한 글들이 대거 쏟아졌다.

임대차 3법 통과후 일부 집주인들은 아예 법대로 세입자에게 손해배상을 하고 내보내겠다는 경우도 있다. 개정한 법에는 집주인이 직접 실거주하지 않고 다른 세입자를 구하면 임차인이 법률에 따라 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했지만 ‘헬리오시티’의 경우 법에 규정된 손해배상 예상 금액보다 전세금 변동폭이 훨씬 크기 때문이다.

■ 입주 2년 도래한 단지들 마찬가지…“전세 매물잠김 우려”

비단 ‘헬리오시티’뿐만이 아니다. 서대문구에 올해 10월 입주 2년을 채우는 ‘DMC센트럴아이파크’의 경우 84㎡ 전세금은 입주 초 4억원대 후반에서 6억원대로 약 1억원 가량 올랐다. 성북구 길음동에 작년 2월 입주한 ‘래미안길음센터피스(2019년 2월 입주)’ 84㎡ 전세금은 입주초 4억원대 후반에 거래되다가 7월 중순 7억5000만원(25층)에 거래됐다.

이런 신축 단지들의 경우 계약 갱신이 줄면서 현재는 전세 매물이 아예 잠긴 상태다. 서대문구 ‘DMC센트럴아이파크’ 인근 공인중개사무소 관계자는 “임대차법 시행 전부터 집주인들이 쉽게 전세 매물을 내놓지 않고 있고, 시행 이후에는 30평대 전세매물이 1건도 나오지 않고 있다”고 했다.

임대주택 시장이 혼란에 빠져들고 있지만, 이 사태를 불러일으킨 장본인인 문재인 정부와 여당인 더불어민주당은 현재 상황이 아무런 문제가 없다고 보고 있거나, 무시하고 있다. 대통령은 지난 11일 전세금 급등 상황은 전혀 언급하지 않고 “집값이 안정되고 있다”고 말했다. 더불어민주당도 전세 시장의 불안에 대해 별다른 언급을 하지 않고 있다. 정부와 여당은 현재 혼란 상황을 계속 방치할 가능성이 크기 때문에 임대차 시장의 불안 상황은 더 이어질 것으로 예상된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “당분간 기존 전세는 대부분 반전세나 월세로 전환해 전세 매물이 줄고 가격이 급등하는 부작용을 막을 수 없을 것”이라고 말했다.

글= 김리영 기자