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[권강수의 상권 시크릿] 오피스 배후 수요와 유동인구 꽉 쥐고 있는 서울역 상권

지하철 1·4호선, KTX(고속철도) 노선, 공항철도와 버스노선 80여개가 지나는 버스환승센터를 끼고 있는 서울역. 서울 교통의 중심지인 서울역은 서울과 전국을 오가는 가장 큰 관문이다. 문화체육관광부가 2009년 구(舊) 서울역을 문화시설로 리모델링하는 복원 공사를 시작해 2012년 4월 2일 ‘문화역서울284’를 완공하기도 했다.

현재 역사 주변에는 대형 오피스 빌딩이 밀집돼 있다. 주말보다 평일이 더욱 붐비는 상권이다. 민자(民資) 역사에 입점한 쇼핑몰과 서울역 고가공원(서울로7017) 개장 이후 ‘핫 플레이스’로 떠오른 중림로 일대가 서울역을 대표하는 상권으로 꼽힌다.

서울역 8·9번 출구 쪽 서울스퀘어 빌딩을 시작으로 서울시티타워·메트로타워·게이트웨이타워 등 대기업 빌딩이 밀집된 곳이 이 일대 오피스 상권이다. 각 빌딩 지하층에 상가가 몰려 있는데, 대부분 직장인 수요를 노린 식당과 판매시설이다. 특히 커피 전문점과 한식·고깃집이 성황이다. 현재 S빌딩 지하 1층 임대료는 3.3㎡(1평) 당 보증금 150만~300만원에 월세 10만~20만원 선이다. 관리비는 평당 3만5000원 정도. 

2017년에는 ‘서울로 7017’이 문을 열었다. 기존 자동차 도로로 사용하던 길을 공중 정원으로 바꿔 보행길로 단장한 것이다. 현재 서울로 7017 연결 통로와 이어진 빌딩은 대우재단빌딩과 호텔마누 두 곳. 빌딩 내부를 새롭게 리모델링하면서 음식점과 카페·베이커리·편의점 등 다양한 편의시설이 서울로7017과 연결해 영업 중이다. 매달 서울365 패션쇼, 버스킹 공연 등 다양한 문화공연 행사를 진행해 방문객이 꾸준하다.

서울역 상권 중심지는 단연 서울역 민자역사다. 인근 수도권으로 이동하는 유동 인구와 외국인 관광객을 전부 흡수하는 입지라서다. 근처 배후 주거단지로는 중림동 ‘사이버빌리지(712가구)’, 교남동 ‘경희궁자이(1148가구)’, 만리동2가 ‘서울역센트럴자이(1341가구)’ 등이 있다. 민자역사에는 롯데마트와 롯데아울렛이 입점해 있는데, 롯데마트는 전국 120곳 중 매출액이 1~2위를 찍는다. 과거 서울역사 개장 당시 한화그룹의 갤러리아백화점 콩코스점이 입점했으나 영업 부진으로 폐점했다. 

2019년 소상공인시장진흥공단 자료에 따르면 서울역의 경우 30대 유동인구가 21.2%로 가장 높았고, 두 번째는 40대(20.4%)였다. 이어 20대 19%, 60대 18.1%, 50대 17.7% 등이다. 요일별 유동인구는 금요일(16.2%)이 가장 많았다. 직장인이 없는 일요일에는 유동인구가 11%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

서울역 뒤편 ‘실로암 찜질방’부터 2호선 충정로역까지 이어지는 골목길 ‘중림로’가 최근 SNS(소셜미디어)에서 뜨는 상권이다. 서울로7017과 연결된 후 유동인구가 증가하면서 최근 ‘중리단길(중림로+경리단길)’이라는 별명도 붙었다. 다른 지역 골목 상권과 마찬가지로 아기자기하고 독특한 인테리어를 적용한 레스토랑이나 고깃집, 미용실 등이 많다.

소상공인시장진흥공단에 따르면 서울역 상권의 월 평균 매출은 스포츠 7857만원 소매 4937만원 음식 3032만원 숙박 1464만 원 관광·여가·오락 1158만원 순으로 나타났다.

서울역 상권은 한 곳에 모여있지 않고 분산돼 있다. 이런 상권에서 창업을 계획한다면 권역별로 꼼꼼한 시장조사가 필요하다. 직장인 상대로 주·야간 영업을 할 수 있는 업종과 아이템을 선정하는 것이 중요하다. 대형 오피스를 배후로 끼고 있는 ‘주 5일 상권’이어서 어느 정도 가격대가 있으면서 테이블 회전이 빠른 아이템을 선정하는 것을 추천한다.

글=권강수 상가의신 대표