땅집고

[GO부자에게 물어봐] 공동소유 토지, 공유자 동의 없이 처분할 수 있을까?

Q.

자영업자인 W(48)씨. 7년 전 사업하는 친구와 공동으로 땅을 매입했다. 하지만 시간이 흘러 친구와 사이가 멀어졌다. 다행히 매입했던 토지 주변이 꾸준히 개발되면서 땅값도 상당히 올라 시세가 더 오를 때까지는 기다릴 생각이다. 그런데 오랜만에 연락해온 친구가 ‘사업 자금이 필요하다’며 땅을 당장 처분해야 한다고 우긴다. 만약 거절하면 공동소유자인 본인이 경매를 통해서라도 처분하겠다는 등 매도 의지를 강력하게 보이고 있다. 이 경우 W씨는 친구가 본인 동의 없이도 경매에 토지를 넘길 수 있을지 궁금해졌다.  

A.

2명 이상 투자자가 한 부동산에 공동으로 투자해 소유하거나, 형제들과 공동으로 상속받아 소유하는 일이 종종 있다. 이렇게 부동산을 여러 사람이 공동(지분)으로 소유하는 것을 ‘공유’라고 한다(민법 제262조 참조). 그런데 이 경우 소유권 주장 과정에서 공유자와 부동산 소유·처분 등에 대한 의견이 맞지 않아 분쟁이 발생하기도 한다.

결론부터 말하면 W씨의 친구는 경매로 땅을 처분할 수 있다. 부동산을 공동으로 소유할 경우 원칙적으로 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있다. 이 때 부동산의 분할은 공유자 전원의 합의에 의해서만 이루어지지만, 합의가 안되는 경우라면 경매를 통해 분할하면 된다. 다만 5년 이내로 분할금지 특약을 했다면 해당 기간이 지난 뒤에 분할 청구할 수 있다(민법 제 268조 참조). 공유자가 법원에 분할 청구하면 법원이 부동산을 형식적경매(임의경매)에 부쳐 매각대금으로 정산해 준다(민법 제269조 참조).

공동으로 소유한 땅은 현물분할이 원칙이다. 물론 다른 공유자의 지분을 매수하는 대신 지분에 상응하는 대금을 지급하는 가액배상 방법도 있다. 하지만 현물분할 또는 가액배상에 관해 협의가 이뤄지지 않는다면 기본적으로 경매를 거쳐 매각대금을 나눠 갖게 된다. 형식적 경매 과정에서 공유자(경매신청자)는 매수인 자격이 있다. 하지만 다른 공유자에게는 우선매수권의 자격이 주어지지 않는다.

공동 소유 부동산은 어떻게 관리할까. 이는 공유자 지분의 과반수에 따라 결정한다. 반면 수리 등 보존 행위는 각자 할 수 있으며, 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분·변경할 수는 없다(민법 제265조 참조). 참고로 집합건물의 공용부분을 비롯해 경계에 설치한 경계표·담·구거 등은 상린자(이웃사람)와 공유하는 것으로 추정해 분할할 수 없다. 다만 이러한 공유물들이 상린자 일방의 단독비용으로 설치됐거나 건물의 일부인 경우에는 분할 가능하다(민법 제215조, 제239조 참조).

글= 고준석 동국대 겸임교수