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주택임대소득, 분리과세 택했다면 이대로만 계산해보세요

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올해는 사상 처음으로 연간 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 소득 신고와 세금 부과가 시행된다. 지난해 집을 임대하고 임대료를 받았다면 올 5월 종합소득세 신고 기간 중 반드시 국세청에 소득신고를 해야 한다. 땅집고는 주택임대소득신고 절차, 요령 등을 상세하게 알려드립니다.

[땅집고 택스클럽 임대소득 신고 끝장내기] ③ 분리과세를 선택했다면


올해 종합소득세 신고 기간에는 지난해(2019년) 받은 주택임대소득이 연 2000만원이 안돼도 국세청에 소득신고를 해야 한다. 임대소득이 연간 2000만원 초과하면 종합과세로 납부하고, 2000만원 이하는 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택할 수 있다. 이 때 이자·배당 소득의 경우 분리 과세되는 세금을 따로 신고할 필요가 없는 것과 달리, 임대소득은 분리과세를 선택하더라도 반드시 신고기간에 신고해야 한다는 점에 주의해야 한다. 신고 기간은 5월 1일부터 6월 1일까지다.

[땅집고] 주택 보유 수에 따른 임대소득 과세 대상.

출처/국세청

분리 과세를 선택할 경우 소득세율은 14%로 단일 세율이 적용된다. 총 수입 금액에서 필요경비와 소득(기본)공제를 제외한 과세표준에 세율(14%)을 곱한 산출 세액에서 세액감면을 뺀 금액(결정세액)을 납부하게 된다. 이 때 각 항목에 대한 계산 방식은 아래와 같다.

[땅집고] 지난해 주택임대소득이 2000만원인 경우 임대소득세 계산 사례.

출처/국세청

①총 수입금액


1년간 받은 임대료 총액(보증금 이자 포함)을 말한다. 분리 과세를 적용받으려면 총 수입금액이 2000만원 이하여야 한다. 보증금은 간주임대료 상당액을 총 수입금액에 가산한다.


간주임대료는 보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액에 60%를 곱하고 거기에 정기예금이자율(2019년 기준 2.1%)를 적용한다. 예컨대 보증금 합계가 10억원이라면 (10억원-3억원)60%2.1%= 882만원을 임대료에 합산한다.

②필요경비


임대사업자 등록여부에 따라 차이가 있다. 임대사업자로 등록한 경우 총 수입금액의 60%를, 미등록 사업자의 경우 총 수입금액의 50%를 필요경비로 인정받을 수 있다.

이 때 임대사업자 등록은 구청과 세무서에 모두 등록한 경우를 말하며, 임대료 증가율이 연 5%를 초과하지 않아야 한다.

③소득공제


분리과세의 경우 기본공제라고 하며, 역시 임대사업자 등록 여부에 따라 차이가 있다. 주택임대사업자로 등록한 경우 400만원, 미등록사업자는 200만원을 공제한다.

기본공제는 임대소득 이외의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용받을 수 있다.

④세액감면


납부할 세금의 일정액을 임대주택 등록 형태에 따라 차등을 두고 감면해 준다. 단기(4년) 임대주택으로 등록한 경우 납부할 세금의 30%를 감면한다. 장기임대주택(8년)으로 등록하면 납부 세금의 75%를 감면한다.


글=한상혁 땅집고 기자

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