상가 2층→3층 옮겨 재계약..임대차 보장은 5년? 10년?
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[최광석의 법률톡톡] 계약 도중 다른 층으로 옮겨 재계약한 세입자의 임대차보장기간은?
[궁금합니다]
서울 방배동에 있는 상가에서 빵집을 운영하고 있는 자영업자 A씨. 2015년 7월 해당 건물에 처음으로 입주했는데, 임대차계약을 맺은지 3년차인 2018년 7월 건물주가 “다른 층으로 옮겨달라”고 요구해 임대차계약서를 다시 작성했다. 계약 만기는 최초계약일로부터 5년 후인 2020년 7월로 정했다.
그러던 중 A씨는 2018년 10월 상가건물임대차보호법이 개정되면서 ‘계약갱신요구 보호기간’이 5년에서 10년으로 연장됐다는 소식을 접했다. 임차기간 도중 임대차장소를 변경한 A씨 같은 경우에도 임대차기간을 10년까지 보장 받을 수 있는 걸까.
[이렇게 해결하세요]
우선 개정된 상가건물임대차보호법 제 10조를 살펴보자. ①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 두 조항을 종합해보면, 건물주는 세입자가 최소한 10년 동안은 장사할 수 있도록 임대차기간을 보장해줘야 한다는 내용을 담고 있다.
만약 A씨의 경우처럼 건물주와 임대차계약한 상가 주소가 변경된 경우는 어떨까. 동법 부칙에 답이 나온다. 부칙 15791호 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)는 ‘위 개정 규정은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다. 따라서 만약 A씨가 일반적인 상가 임대차계약을 맺었을 경우, 계약이 법 규정 전에 이뤄졌으므로 임대차개시일로부터 5년을 채운 2020년 7월이 계약 종료일이다. A씨가 원하는 대로 계약을 갱신해 임차기간을 10년까지 보장받는 것은 불가능한 것.
다만 A씨는 계약 도중인 2018년 7월 같은 건물에 있는 다른 층 상가로 영업장소를 변경했다. 이런 경우 기존 계약과 새 계약이 동일하다고 볼 수 있는지 여부가 갱신요구권 보장기간을 정하는 관건이 된다. 만약 동일하다면 5년을, 다른 계약이라면 10년까지 보장 받을 수 있다는 얘기다.
A씨 사례처럼 같은 건물 안에서라도 임대차장소가 완전히 변경되었다면 전후 임대차계약은 동일성이 없다고 봐야 한다. 이같은 해석이 임차인이 영업을 위해 해당 상가에 투자한 금액·시간을 보장하는 갱신요구권 개정법 취지에도 부합하기 때문이다. 따라서 계약갱신요구를 통한 보호기간은 변경된 장소에서 임대차개시한 날부터 기산해야 한다. 결론적으로 A씨는 새로 영업을 시작한 상가에서 임대차개시한 2018년 7월부터 10년 동안 임대차보호를 받을 수 있다.
글=최광석 Lawtis 부동산전문변호사
