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집 팔려고 했더니 '미등기 건물'…"그럼 이 물건 못 팔아요"

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[GO부자에게 물어봐] 미등기 부동산, 처분할 수 있을까?


질문Q

회사원 A(49)씨. 부모님으로부터 고향에 있는 주택을 상속 받았습니다. 물려 받은 부동산의 서류를 확인해 보니 건물이 미등기 상태여서, 토지에 대해서만 상속등기를 마쳤습니다. 하지만, 최근 사업 자금이 필요해 이 주택을 처분하려고 합니다. 주택을 매물로 내놓으려고 동네 중개업소를 방문했는데, 공인중개사에게 ‘미등기인 건물은 처분할 수 없다’는 말을 들었습니다. 이런 경우 정말로 미등기 부동산은 처분할 수 없는 것인지, 등기는 어떻게 처리해야 할지 궁금합니다.

답변A

공인중개사의 말대로 미등기 상태인 부동산은 원칙적으로 처분할 수 없다. 미등기 부동산에 대해 소유권 보존등기를 신청할 수 있는 사람은 다음과 같다. ①토지대장·임야대장·건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 사람, 여기에 그 상속인과 그 밖의 포괄승계인 하나에 해당하는 사람 ②확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 사람 ③수용(收用)으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 사람 ④특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하는 사람(건물의 경우).

따라서 A씨처럼 주택을 상속받은 상속인인 경우라면, 상속 받았다는 사실을 증명하고 소유권보존등기를 마치면 된다(부동산등기법 제65조 참조). 부동산에 대해 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 건축물대장 정보 또는 그 밖의 정보를 첨부 정보로서 등기소에 제출해야 한다. 만약 대지 위에 건물이 여러 개 있을 경우라면 해당 대지 위에 있는 건물의 소재도를 등기소에 함께 제출해야 한다. 건축물대장 정보를 등기소에 제공했다면 제출하지 않아도 된다(부동산등기규칙 제121조 참조).

미등기 부동산 매매계약을 체결한 경우 60일 이내에 소유권보존등기를 신청해야 한다. 이때 기준일은 ①소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우, 그 계약을 체결한 날 ②계약 체결 후 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날(부동산등기 특별조치법 제2조 참조)이다.


만약 등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않았다면 과태료가 부과된다. 이 때 과태료 금액은 해태 기간, 해태 사유, 목적 부동산의 가액 등을 참작해서 정한다(부동산등기 특별조치법 제11조참조).



글= 고준석 동국대 겸임교수


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