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땅집고

"가계약금 3000만원 보냈는데 홀랑 파기…그냥 따라야 할까요?"

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맘에 드는 아파트를 찾아서 이 집을 사기로 하고 집주인에게 가계약금 3000만원까지 보냈습니다. 그런데 계약서를 쓰기 직전, 갑자기 집주인이 계약을 파기하고 싶다고 하네요. 이런 경우 어떻게 해야 할까요?

이사 갈 아파트를 찾고 있던 A씨는 최근 일방적으로 가계약 파기를 당했다. 집을 본 당일 집주인에게 가계약금까지 보냈는데, 5일 뒤 집주인이 중개업소를 통해 “집을 팔지 않겠다”며 통보한 것.


최근 집값이 급등하고 있는 서울 등 일부 지역에서 집주인들이 부동산 매매 ‘가계약’을 파기하는 사례가 늘고 있다. 가계약이란 정식 매매계약을 맺기 전, 계약금의 일부를 주고받으면서 임시로 맺는 계약을 뜻한다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라고 판단한 매수인들이 집주인에게 서둘러 가계약금을 송금하지만, 집주인들은 기존보다 호가를 더 높여도 되겠다는 생각에 가계약을 줄줄이 깨고 있는 것.


업계에 따르면 최근 정부의 교육 제도 변경으로 학군 수요가 급증하고 있는 강남·목동 일대에서 위 같은 가계약 파기 사태가 특히 빈번하게 일어나고 있다. 온라인 부동산 커뮤니티에는 매도인에게 일방적인 가계약 파기 통보를 받은 매수인들의 불만글이 하루에도 수십건씩 올라오면서, 가계약의 법적 효력에 대한 논란이 벌어지고 있다.

[땅집고] 가계약을 정식 계약으로 인정받기 위한 조건.

출처/pixabay

가계약은 법적으로 존재하는 개념은 아니다. 고가 부동산의 경우 보통 매매대금의 10% 정도로 책정되는 계약금만 해도 수억원에 달하다보니, 매수인이 매도인에게 계약금의 일부(10% 정도)를 우선 전달한 뒤 추후 본계약을 진행하는 행위가 가계약이라는 관습으로 굳어진 것뿐이다.


하지만 실무에서 널리 쓰이고 있는만큼, 가계약도 일정 조건을 갖췄다면 본계약처럼 법적 효력을 갖는다. 대법원은 매도인과 매수인이 가계약을 맺을 때 매매 목적물과 매매 대금을 특정하고, 중도금의 액수 및 지급일 등을 구체적으로 합의한 경우라면, 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 해당 가계약을 유효한 계약이라고 보고 있다(대법원 2005다39584). 

[땅집고] 가계약을 정당계약으로 인정한 대법원 판례.

출처/국가법령정보센터

가끔 중개 현장에서 공인중개사가 매매 계약을 성사시키려고 매수인에게 ‘일단 가계약금을 걸어두고 가라’고 제안하는 경우가 있다. 다른 매수인들이 해당 매물을 발견하기 전에 가계약금을 먼저 내고, 집주인과 구체적인 논의는 나중에 하라는 식이다. 하지만 이 때 중개인이 매매 대금·중도금 액수·중도금 지급일 등 구체적인 조건을 쌍방에 전달하지 않은 채로 가계약을 주도했다면, 해당 가계약은 정식 계약으로 인정하지 않는다.


이승주 부동산전문 변호사는 “요즘 중개인들은 가계약을 맺은 직후, 매도인과 매수인 쌍방에게 계약 조건을 적은 문자 메세지를 핸드폰으로 전송하는 분위기”라며 “한 쪽의 일방적인 가계약 파기로 분쟁이 벌어질 경우, 법정에서 구두 계약이나 녹취보다는 문자가 더 유력한 증거로 인정받기 때문”이라고 말했다.

다만 매수인은 매도인의 일방적인 가계약 파기를 막을 수 없다. 대신 매도인에게 계약을 파기한 대가로 위약금을 받아낼 수는 있다. 현재 민법은 특별한 약정이 없는 한 위약금 액수는 계약금의 두 배로 정하고 있다.


그런데 보통 집주인들은 매수인에게 가계약 파기를 통보하면서 실제로 받은 가계약금만 돌려주곤 한다. 편의상 가계약금만 주고 받는 경우가 대부분이지만, 법적으로는 가계약금이 아닌 ‘계약금 전액의 두 배’를 지급해야한다는 사실을 명심해야 한다. 만약 매수인이 계약금의 두 배를 돌려 받지 못했다면, 해당 구청 토지정보과·지적과에 민원을 넣어 중개인을 압박하거나 매도인에게 소송을 걸어 위약금 전액을 돌려받을 수 있다.



글= 이지은 기자

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