땅집고

아파트 청약 어떻게 진행될까요? 청약에 처음 나서는 초보자라면, 청약 전 궁금한 사항이 많을텐데요. 우리나라 청약 제도는 워낙 복잡한 내용이 많아 실제로 이 제도를 만든 국토교통부 담당자 조차도 내용을 정확하게 모를 때가 많습니다. 땅집고에서 복잡한 청약제도 중에 ‘청약 초보자’를 위한 내용만 별도로 추려서 정리했습니다.

■ 추첨제·가점제…주택 크기 잘 따져야

아파트 청약은 청약접수 기간 동안 아파트를 받고자하는 사람들이 모두 청약을 하고 그 중에 당첨자를 뽑아 시공사와 당첨자가 계약을 하는 식으로 청약 업무가 진행됩니다.  

그런데, 아파트나 오피스텔 등을 사고 싶어 하는 사람이 공급되는 가구 숫자보다 많으면 어떻게 될까요. 청약 신청을 한 사람들을 대상으로 추첨을 하거나 자격이 되는 사람에게 우선권을 줍니다. 시세차익이 많이 나는 아파트의 경우는 자격이 되는 사람에게 우선권을 주고, 시세차익이 적은 경우 추첨을 한다고 생각하면 됩니다. 

그렇다면 자격이란 과연 어떤 것일까요. 자격은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 우선 청약통장을 가지고 있는 경우 순위를 나눕니다. 청약1순위자격, 2순위 자격이죠. 청약 순위는 청약 통장을 가입해야만 자격이 생기고 같은 순위끼리는 첫 번째, 무주택기간, 청약통장가입 기간, 부양가족 등을 가지고 또다시 순위를 가리기도 하고, 두 번째 추첨을 해서 당첨자를 뽑기도 해요. 전자가 가점제, 후자를 추첨제라고 부릅니다. 

가점이 낮은 무주택자라면, 추첨제를 활용하는 것이 더 유리할텐데요. 주택형에 따라 추첨제 비율이 달라지기 때문에 추첨제를 활용하려면 주택 크기를 꼭 확인해야 합니다. 현재 85㎡ 이하 민영주택은 청약과열지구에서 공급물량의 25%만 추첨제로 공급하고, 85㎡ 초과 주택은 수도권 공공택지에서는 지자체 결정을 통해 가점제 50% 이하에서 비율이 결정됩니다. 투기과열지구에서는 50%, 청약과열지역에서는 70%, 이외 지역에서는 100%가 추첨제로 공급됩니다.

이러다보니 자금의 여력이 되는 무주택자의 경우 대형 주택형에 도전하는 것도 하나의 전략입니다. 특히 경기 하남 감일지구, 위례신도시같은 공공택지에 분양하는 민영주택은 크기가 대형이어도 서울의 민영주택 소형 아파트, 혹은 수도권 비슷한 크기 주택보다는 가격이 낮은 편이어서 청약 열기가 뜨거웠습니다.  

■ 특별공급·지역 우선공급 최대한 활용해야 

두번째 자격은 바로 특별공급 지원자격입니다. 청약통장, 노부모를 모시고 있는 자녀, 딸린 식구가 많은 집, 신혼부부, 평생 처음 집을 사는 사람 등 4가지 여건에 해당되면 특별공급이라는 제도를 이용할 수 있는 자격이 생깁니다. 정책적·사회적으로 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 마련된 청약제도입니다. 일반공급과 접수일도 다르고 1가구당 평생 1번의 기회만 주어지는데요. 이런 사람들끼리 모아서 경쟁을 한 다음 여기서 탈락할 경우 다시 일반인들과 같이 경쟁을 하는 구조입니다. 당첨 기회가 2번 있는 셈이니 이 조건에 해당한다면 적극 활용하는 것이 좋겠죠. 

셋째로 소개해드릴 제도는 바로 지역 우선공급입니다. 아파트가 공급되는 지역에 사는 사람들에게 일정 비율을 배분 하고 나머지를 일반에게 돌려 경쟁하도록 하는 제도로 공급지역이 자신이 사는 곳일 경우 자격이 주어집니다.

서울과 경기도 경계에 있는 위례신도시의 경우 서울 송파구와 경기 성남시, 하남시 등 행정구역이 3개가 섞여 있습니다. 다른 신도시들도 이렇게 지역이 섞여 있는 경우가 많기 때문에 신도시는 공급 지역을 더 면밀히 살펴야 합니다. 위례신도시 분양의 경우 성남과 하남에 사는 사람들에게 공급가구의 30%를 배정하고, 나머지 20%는 경기도 사람들과 경쟁하도록 했으며, 나머지 50%는 수도권 전체 사람들과 경쟁하도록 하는 구조였습니다.  

또한 최근 향후 과천 공공지구 등에 분양을 받기 위해 과천으로 이동하는 사람들이 몰리면서 3분기 경기도 전세금 1위를 과천시가 차지하기도 했는데요. 과천은 인구자체가 적어 지역 1순위 경쟁률도 서울에 비해 10분의 1 이하로 나올 때도 많기 때문입니다. 일단 과천에 전세로 살면서 1순위 자격을 획득한 뒤에 지역 우선공급을 노리는 청약 전략입니다.  

글 = 김광석 리얼모빌리티 대표