땅집고

[이윤실의 節稅 고수] 3주택자도 양도세 감면받을 수 있을까?

[땅집고] 최근 집 한 채를 처분하려고 해도 양도소득세 부담을 우려해 쉽게 처분하지 못하는 경우가 많습니다. 세법이 강화돼 집을 두 채 이상 가진 다주택자라면 양도세 문제가 더욱 심각합니다. 그런데, 다주택자라도 ‘이 요건’에 해당하면 양도세가 크게 감면된다고 합니다. 과연 어떤 조건일까요? 사례를 통해 알아보겠습니다.

<사례>

피부과 의사인 나감면씨는 서울 강남과 동작구 노량진에 아파트를 갖고 있다. 나씨의 배우자는 경기도 성남시에 다가구주택을 1채 보유 중이다. 나씨는 1가구 3주택자인 셈이다. 이 중 노량진 아파트는 59㎡(이하 전용면적)로 1999년 12월18일 노량진재개발사업조합으로부터 직접 분양받았다. 당시 분양가격은 2억5000만 원이고 계약금은 이미 모두 납부했다. 이 주택의 사용승인일은 2001년 4월15일. 나씨는 잔금을 2001년 7월15일 모두 냈고, 잔금일 이후 현재까지 이 주택을 전세 놓았지만 임대주택사업자로는 등록하지 않았다.

나씨는 올 11월 노량진 아파트를 팔려고 하는데, 현재 시세가 5억원인 이 집을 팔면 장기보유특별공제도 적용받지 못하고 세금도 20%포인트 중과된다고 한다. 과연 나씨가 내야 할 양도세는 어느정도일까.

 

-나 씨의 노량진 아파트 양도소득세는 얼마나 될까. 

“노량진 소재 아파트를 양도하면서 걱정을 많이 했지만, 나씨가 내야 할 양도세는 3314만500원으로 전체 자산 규모로 볼 때 감당할 수 있는 규모입니다.

3주택자여서 ‘세금 폭탄’ 맞을 각오를 하고 있었던 나씨 입장에선 생각보다 금액이 적은데요. 원칙적으로 나 씨는 조정대상지역인 서울의 3주택자로 중과세율을 적용받습니다. 하지만, 나씨 소유의 노량진 아파트는 조세특례제한법 제99조에 따라 양도세가 감면되는 ‘신축주택’에 해당해 중과세 대상에서 배제된 것인데요. (소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제5호).

여기서 말하는 신축주택이란 조세특례제한법에 따라 1998년 5월22일부터 1999년 6월30일에 준공한 집을 말합니다. 이 집은 현재 기준으로는 옛날 아파트이지만 ‘신축주택’이라고 한 것은 법 제정 당시 용어를 따른 것입니다. 따라서 나씨는 일반세율 35%만 적용받으며, 장기보유특별공제(15년 이상 보유시 최대 30%)도 적용받을 수 있습니다.”

-조세특례제한법 제99조에 따른 감면주택이란.

“조세특례제한법 제99조를 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다. 해당 조항으로 세금 감면을 받는 주택은 5가지 요건을 모두 충족시켜야 합니다.

나씨는 ①취득일 및 양도일 현재 거주자이며 ②해당 주택은 국민주택으로 신축주택 취득기간인 1999년 12월18일에 재개발사업조합과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였으며 ③재계약분이 아니고 ④매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 없으며 ⑤주택의 면적은 59㎡ 이고 양도가액이 5억원이므로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부할 당시 고가주택(면적이 165㎡ ·양도가액이 6억원 초과인 주택)에 해당하지 않기 때문에 5가지 감면요건을 모두 충족하고 있습니다.”

-최근 5년 이내 준공한 신규 주택을 양도할 때 세금은. 

“세법은 법이 만들어질 당시의 부동산 경기 흐름을 타게 됩니다. 법을 잘 살펴보면 현재 자신이 살고 있는 주택의 준공 시기, 구입 시점 등에 따라 세금 혜택이 주어지기도 하는데요. 1997년 IMF 외환위기로 아파트 미분양 사태가 발생했습니다. 주택 경기는 극도로 침체된 시기였는데요. 정부는 부동산 시장을 살리기 위해 일정 신축주택 취득기간을 설정해 이 기간 동안 주택을 매도·매입하는 경우 양도세 등을 감면해 주는 정책을 펼쳤습니다. 따라서 이 당시 분양받은 집은 소득세 감면 혜택이 있습니다. 

하지만 최근에는 집값이 계속 뛰고 있습니다. 정부는 양도세를 중과하는 등 주택 시장을 통제하는 정책을 펼치고 있습니다. 나씨처럼 조정대상지역 내 3주택자인 경우 2018년 4월1일 양도분부터는 기본 세율에 20%포인트가, 2주택자라면 10%포인트가 더 과세됩니다. 또 장기보유특별공제도 적용되지 않아 실제 납부할 세금을 계산하면 1억3000여 만원입니다. 감면 혜택을 받을 때와 비교하면 3배 정도 차이납니다.”

글 = 이윤실 태하세무회계사무소 대표