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화곡동 다가구, 20% 싸긴 한데…임차인 4명 안 나가면 어쩌나

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[고준석의 경매시크릿] 다가구주택에 소액 임차인 여럿 있어 걱정인데…

[땅집고=서울]경매에 나온 서울시 강서구 화곡동 소재 다가구주택(서울남부지방법원 사건번호 2019-101066).

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지난해 은퇴한 M(58)씨. 회사를 그만둔 후 생활을 어떻게 꾸려나가야 할까 고민하던 그는 경매에 나온 한 다가구주택을 발견했다. 이달 30일 2차매각기일을 앞두고 있는 서울 강서구 화곡동 주택(서울남부지방법원 사건번호 2019-101066)이다. 대지면적 138㎡(42평), 연면적 244.51㎡(74평) 규모로 지하 1층 2가구 지상 1층 1가구 2층 2가구 등 총 5가구다. 준공 30년 지난 주택이어서 낡긴 했지만, M씨는 주택을 수리해 월세를 놓으면 수익이 꽤 짭짤하겠다고 판단했다. ‘경매는 위험하다’고만 생각하던 아내도 은근히 응원하는 분위기여서 매수하기로 결심했다. 최저입찰가는 5억3665만원으로, 한 번 유찰돼 최초감정가(6억7081만원) 대비 20% 떨어진 상태였다.

[땅집고=서울]화곡동 다가구주택 임차인 4명 중 3명은 대항력을 갖춘 소액임차인으로, 배당요구까지 해둔 상태였다.

출처신한옥션SA

등기부를 보니 1순위 근저당권(2017년 1월 18일), 2순위 근저당권, 3순위~5순위 가압류, 6순위 경매개시결정 순이었다. 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸한다. 매각물건명세서에는 임차인 4명이 존재하는 것으로 나타났다. 이 중 3명은 대항력을 갖추고 있었고, 자신의 보증금(각각 3500만원, 2000만원, 4000만원)에 대해 배당요구를 해둔 상태였다. M씨는 이들이 모두 소액임차인이어서 최우선변제를 받을 수 있을 것이라고 판단했다. 그런데 경매로 다가구주택을 사본 친구 A씨가 “소액임차인이라고 무조건 보증금 전액을 배당받는 것은 아니다”라며 “자칫하면 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 수도 있다”고 조언했다. 이 말을 들은 M씨는 매각 기일이 가까워질수록 걱정됐다. 정말 이 주택을 경매로 사도 되는 걸까.

결론부터 말하면 M씨가 관심을 가진 다가구주택의 경우 경매로 매수해도 크게 문제없다. 차근차근 정리해보자. 임차인은 총 4명이다. 이 중 1명은 대항력이 없으므로 신경쓰지 않아도 된다. 하지만 나머지 3명은 대항력과 우선변제권을 갖춘 소액임차인으로, 배당요구까지 한 상태다. 참고로 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선 배당받을 권리를 가진다. 이 자격은 주택 경매 신청의 등기가 이뤄지기 전에 임차인이 전입신고를 마치면 생기는 것이다(주택임대차보호법 제8조 참조).

[땅집고=서울]소액임차인 최우선변제금액 표.

출처땅집고

배당절차 순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금·임금채권 등, 3순위 국세·지방세, 4순위 근저당권·전세권·우선변제권 순이다. 화곡동 다가구주택에는 비용상환청구권이 없어 소액임차인이 1순위로 보증금을 배당받는다. 다만 이 소액보증금은 1순위 근저당권 설정 시점인 2017년 1월 18일 기준으로 금액을 정한다. 당시 서울시 소액보증금 기준은 보증금 1억원 미만, 최우선변제금 3400만원이다. 그러면 임차인 3명은 1순위로 소액임차인 최우선변제로 3400만원, 2000만원, 3400만원을 각각 배당받는다. 2순위 우선변제권자는 100만원, 600만원을 배당받는다. 계산해보면 임차인 모두가 보증금 전액에 대해 배당받을 수 있다. 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없다. 따라서 M씨는 마음 놓고 화곡동 주택을 경매로 매수해도 될 것으로 보인다.

글=고준석 동국대 겸임교수 

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