땅집고

[고준석의 경매시크릿] 선순위 가등기 딸린 오피스텔은 위험한가?

날마다 경기도 수원에서 서울 강남역까지 출퇴근하는 회사원 A(32)씨. 출퇴근에 드는 시간과 비용이 아까워 강남역 인근 오피스텔 한 채를 장만해야겠다고 마음 먹었다. 그러던 중 이달 30일 3차매각기일을 앞두고 있는 회사 근처 오피스텔이 경매에 나온 것을 발견했다. 서울 서초구 서초동에 있는 ‘현대썬앤빌서초(서울중앙지방법원 사건번호 2018-106723)’ 전용 19.436㎡ 오피스텔이었다. 회사까지 걸어서 출퇴근할 수 있다 점이 가장 마음에 들었다. 최저입찰가도 최초감정가(2억5800만원) 대비 36%가 낮아진 1억6512만원로 저렴했다. A씨는 이 오피스텔을 꼭 사고 싶어졌다. 

등기부를 보니 1순위 가등기, 2순위 가압류, 3순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 매각물건명세서에는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있다고 나왔다. 그런데 자세히 보니 이 임차인이 경매를 신청한 것이었다. 임차인은 오피스텔 보증금 1억7000만원에 대해서도 배당요구까지 한 상태였다. ‘가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 된다’는 내용도 함께 적혀있었다. 

권리분석에 자신 있었던 A씨는 등기부에 공시되는 모든 권리는 당연히 경매로 소멸할 것이라고 판단했다. 그래서 이 오피스텔이 보증금(1억7000만원) 이상 금액으로만 매각된다면, 매수인이 인수해야 하는 보증금은 없을 것이라고 생각했다. 그런데 매각기일이 다가올수록 A씨의 불안감은 점점 커졌다. 직접 경매에 나서는 것은 처음인만큼 자신이 권리분석을 제대로 한 것인지 확신이 옅어졌다.  

A씨가 관심을 가진 서초동 오피스텔은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 경매를 신청했다. 즉 선순위 가등기가 있다는 뜻이다. 우선 임차인부터 정리해보자. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 했다면 보증금은 매각대금에서 우선 변제받는다. 하지만 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 한다. 보증금 이상으로만 매각되면 매수인의 추가 부담은 없는 셈이다. 

그러나 선순위 가등기가 문제다. 보통 선순위 가등기가 있으면 ‘위험한 물건’이라는 통념이 있어 경매에서 유찰되는 경우가 많다. 그런데 이 가등기가 담보가등기라면 걱정할 필요 없다. 해당 가등기가 기준권리가 되기때문에 경매로 소멸한다. 선순위 가등기가 담보가등기가 되려면 해당 가등기권자가 임의경매를 신청하거나, 배당요구를 한 경우여야 한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조, 제16조 참조). 

하지만 이 서초동 오피스텔은 선순위 가등기권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 한 사례는 아니다. 이 경우 선순위 가등기는 매매예약, 즉 소유권 보전을 위한 소유권이전청구권가등기로 본다(부동산등기법 제88조 참조). 소유권이전가등기는 기준권리로 보지 않는다. A씨가 이 오피스텔을 샀다가 만약 가등기권자가 본등기를 하게 되면 매수인의 소유권은 가등기권자에게 이전된다는 사실을 명심해야 한다.

글= 고준석 동국대 겸임교수