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[고준석의 경매시크릿] ‘전세권’ 잘 모르고 경매로 집샀다간 낭패본다

서울 강동구 천호동에 살고 있는 K(37)씨. 요즘 경매에 부쩍 관심이 많아진 그는 경매 목록을 훑어보다가 다음달 4일 6차매각기일을 앞둔 친숙한 동네 아파트를 발견했다. ‘천호e편한세상(서울동부지방법원 사건번호 2018-1883)’ 전용 113.86㎡였다. 5차까지 유찰되면서 최저입찰가격은 최초감정가(7억6700만원) 대비 67%가 떨어진 2억5133만원으로 서울 아파트 치고는 매우 저렴했다. 

등기부를 보니 1순위 전세권, 2순위 압류, 3순위 강제경매 순이었다. 1순위 전세권자와 강제경매를 신청한 사람이 동일했다. K씨는 ‘전세권자가 경매를 신청한 경우, 전세권이 기준권리가 된다’고 알고 있었던 터라, 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸한다고 판단했다.

그런데 매각물건명세서에 대항력을 갖춘 임차인 A씨가 있다고 나왔다. ‘경매신청 채권자(대여금 채권에 기한 강제경매신청)인 B씨는 최선순위 전세권자이지만 배당요구는 하지 않았다’는 내용도 있었다. A씨와 B씨는 부부 사이로 동일세대에 거주한다는 문구도 있었다. K씨는 이 경우 전세권이 기준권리가 되는 게 맞는지 헷갈리기 시작했다.

먼저 전세권에 대해 알아보자. 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 해당 부동산을 용도에 맞게 사용·수익하는 권리를 전세권이라고 한다. 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 갖는다(민법 제303조 참조). 이 때 선순위 전세권은 기준권리가 될 수 있으며, 경매로 소멸할 수도 있다.

그런데 선순위 전세권이 경매로 소멸하려면 몇 가지 조건을 갖춰야 한다. 첫째, 소유자가 전세금 반환을 지체한 경우 전세권자는 민사집행법에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있는데(민법 제318조 참조), 이 때 선순위 전세권을 기준권리로 간주한다. 전세권도 지상권, 지역권, 등기된 임차권처럼 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸한다. 해당 권리가 기준권리에 대항할 수 있다면 매수인이 인수해야 한다. 다만 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 참조).

K씨가 관심을 가진 아파트의 경우 선순위 전세권자인 B씨가 강제경매를 신청했다. 하지만 B씨가 전세권에 기해서 임의경매를 신청한 것은 아니다. 대여금청구소송에 기한 강제경매다. 즉 전세보증금과 상관 없이 일반채권에 기해 경매를 신청했다는 뜻이다. 이 경우 전세권자와 경매신청 채권자가 같더라도 전세권을 기준권리로 인정해주지 않고, 이 권리가 경매로 소멸하지도 않는다. 

따라서 만약 K씨가 경매로 이 아파트를 매수한다면 전세보증금 5억7000만원을 함께 인수해야 한다. 그러면 최저입찰가격 수준으로 매수해도 시세보다 1억원 이상 비싸게 사는 상황이 벌어진다.

글=고준석 동국대 겸임교수