땅집고

[고준석의 경매시크릿] 집 짓고 싶은데…'일부 하천부지'가 뭐죠?

치과 원장인 B(46)씨는 수도권에서 단독주택을 지을 만한 땅을 찾고 있다. 그러던 중 다음달 24일 4차매각기일을 앞두고 있는 땅(수원지방법원 사건번호 2018-517741)을 발견했다. 경기도 용인시 수지구 고기동에 있는 441㎡ 규모 답(畓)이었다. 최저감정가는 5294만원으로, 최초감정가 1억5435만원 대비 66%가 떨어져 주변 시세보다 매우 저렴했다. 주변에 주택 여러 채가 있어 추후 단독주택을 짓고 살기 좋아 보였다. B씨는 권리분석 문제가 없으면 경매에 참여하기로 했다. 

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3~5순위 근저당권, 6순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 매각물건명세서를 보니 ‘일부 하천부지’라는 내용이 있었다. K씨는 하천부지가 무엇인지 궁금해졌다.

하천은 지목 종류 중 하나다. 그런데 전·답인 토지에서 물길이 바뀌어 하천이 생긴 경우, 해당 전·답을 하천으로 지목 변경한다. 이 때 땅값이 많이 떨어진다는 것이 문제다. 그래서 전·답에 물길이 생기더라도 하천으로 지목을 변경하지 않는 사례가 많다. 땅의 사용현황과 지목이 일치하지 않아도 문제될 것은 없다. 그렇다고 그 땅을 마음대로 사용하면 안된다. 땅을 규제하는 것은 지목이 아니라 용도지역·용도구역·용도지구 3개이기 때문이다.

K씨가 관심을 가진 땅의 토지이용계획확인서를 보면 구역이 ‘소하천구역(장투리천)’으로 지정돼 있다. 소하천구역에서는 ① 유수(流水)의 점용, ② 토지의 점용, ③ 소하천 시설의 점용·신축·개축·변경 또는 제거, ④ 그 밖의 인공구조물의 신축·개축 또는 변경, ⑤ 토지의 굴착·성토(盛土) 또는 절토(切土) 및 그 밖에 토지의 형상 변경, ⑥ 토석(土石)·모래·자갈·죽목(竹木) 및 그 밖의 소하천 등 산출물의 채취, ⑦ 그 밖에 소하천 등의 형상과 기능에 지장을 줄 수 있는 행위에 대해서는 관리청의 허가를 받으면 된다(소하천정비법 제14조 참조). 다만 주택의 신축은 허가대상 목록에 없다. K씨가 계획한 대로 토지를 매입하더라도 단독주택을 지을 수 없는 것이다. 토지이용계획확인서에 나오는 지적도를 살펴보면 답의 3분의 2 정도가 하천에 포함된 것으로 나온다. 위성지도에서도 답이 물길이 졸졸 흐르는 하천 속에 걸쳐 있는 것으로 표시돼 있다.

‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 아무리 땅을 싸게 사도 쓸모가 없다면 자본수익은 고사하고 투자한 돈도 돌려받을 수 없다. 경매로 땅을 매입할 때 권리분석에 문제가 없다고 안전한 투자는 아니다. K씨가 경매로 사려고 했던 용인 수지구 토지는 가격은 저렴하지만 그 땅에 주택을 지을 수 없는 것이 문제다. 이런 땅은 추후 쉽게 처분할 수도 없다. 종합하면 K씨는 경매에 참여하면 돈을 고스란히 날릴 것으로 보인다.

글= 고준석 동국대 겸임교수