땅집고

상가는 대부분 대출을 활용해 투자한다. 실제로 자본금이 모자란 경우도 있지만 저금리 시대인 만큼 은행 대출을 활용하면 투자 수익률을 높일 수 있다. 그럼, 상가 투자에서 적절한 융자 비율은 어느 정도이며 이를 통해 목표로 해야 하는 수익률은 얼마나 될까.

■상가 투자시 적정 융자비율

우선 금융기관에 상가 담보대출을 의뢰하면 가장 먼저 감정 절차가 진행된다. 금융기관마다 감정이 다르게 나올 수 있고 대출 한도 역시 상이하다. 이 때문에 여러 곳에 대출을 의뢰해 한도나 금리를 알아보고 가장 좋은 조건을 선택하는 것이 좋다.

그렇다면 은행에서 융자는 어느 정도 받아야 좋을까. 대출받을 수 있는 최대한이 좋을까. 아니면 안정적으로 조금만 받아야 할까. 투자자 성향마다 원하는 대출 금액은 다르겠지만 상황에 따른 융자비율은 다음과 같이 말할 수 있다.

가격이 비싼 상가가 있다고 가정해 보자. 이때 대출 금액을 크게 가져간다면 세금이나 이자비용, 관리비 부담도 클 수밖에 없다. 이 상황에서 임차인이 계약을 해지해 공실이라도 발생한다면 임대인 부담이 커진다. 그 순간 투자수익도 마이너스가 된다. 안정성을 선호한다면 만일의 상황을 염두에 두고 융자 비율은 전체 투자금액의 최대 30%를 넘기지 않는 것이 좋다.

예외도 있다. 요즘처럼 저금리에 가격이 비싸도 상가 입지가 뛰어나고 임차인이 이미 확보돼 있으며 여기에 장기간 임대할 가능성도 매우 높은 업종이라면 이야기가 달라진다. 이럴 때는 은행 대출을 50% 이상으로 다소 높게 활용하는 것도 좋다. 모든 것이 완벽한 상황이라면 대출을 활용해서라도 그 기회를 잡아야 한다.

■상가 수익률 계산하는 방법

상가에 투자하는 궁극적인 이유는 결국 수익을 내기 위해서다. 그냥 수익이 아닌 ‘높은 수익’을 내는 것이 목표다. 따라서 투자에 앞서 상가 수익률을 구하는 것은 가장 기본 중의 기본이다. 수익률 계산은 상가 투자를 고려할 때 가장 먼저 이뤄져야 한다. 먼저 수익률을 구해 보고 기대 수익률 수준이거나 그보다 높을 때 상가 투자를 결정하는 것이 올바른 순서다.

상가의 적정 수익률은 지역별로 다르다. 일반적으로 서울은 연 6% 내외, 수도권은 7%, 그 외 지역은 8% 정도로 적어도 이 수준은 넘어섰을 때 투자가치가 있다고 판단한다.

이 때 수익률은 융자비율에 따라 달라진다는 것이 중요하다. 앞서 적정 융자 비율을 설명하며 언급한 대로 30% 대출을 받은 A씨와 이보다 좀 더 과감하게 50% 대출을 받은 B씨, 두 명을 예로 들어 수익률을 구해보자.

상가 가격은 3.3㎡당 3700만 원, 66㎡(전용면적 33㎡·10평) 규모를 7억 4000만 원으로 매입한다고 보자. 대출금리는 현재 평균 수준인 3.75%로 가정한다.

계산식에 적용하면 30%를 대출받은 A씨는 연 수익률이 7.14%, 50%를 대출받은 B씨는 8.87%로 각각 계산된다. 요즘 같은 저금리 시기에는 대출비율을 높일수록 당연히 수익률이 높게 나올 수밖에 없다.

■ “상가 대출은 아파트보다 보수적이어야 한다”

극단적인 성향의 일부 상가투자 전문가는 최대한 끌어당길 수 있을 만큼 당겨서 투자에 나서라고 조언하기도 한다. 하지만 상가 투자에 너무 호기롭게 접근하는 것은 권하고 싶지 않다. 앞서 언급한 것처럼 상가 투자액의 50% 이상 대출받는 것은 모든 조건이 확실할 때 해야 한다. 잘못된 판단으로 상가투자 한 번에 지금껏 모은 자산을 다 날릴 수도 있기 때문이다. 상가 투자시에는 아파트 같은 주거용 부동산과 비교해 조금 더 보수적으로 바라보는 것이 투자 실패를 줄이는 방법이다.

수익률 계산에는 포함되지 않은 추가 지출도 고려해야 한다. 바로 부동산 중개수수료(최대 0.9%)와 취득세(4.6%), 관리비(공실 발생 시) 등이다. 상가 매매가격이 높을수록 부동산 중개수수료와 취득세 부담도 클 테니 실수익률은 더 떨어질 수 있다.

수익률의 복병은 더 있다. 바로 금리이다. 앞서 본 수익률 계산은 저금리 상황을 적용한 것으로 만약 기준금리가 연 2% 이상으로 오르면 대출 금리도 오른다. 이자 부담이 늘면 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.

글= 권강수 한국창업정보이사원 이사