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[방범권의 부동산 稅說]대학생 아들에게 원룸 오피스텔 사줬다가, 양도세 1억원 폭탄?

경기도 광주시에 사는 A씨는 서울에 있는 아파트 1채를 양도하면서, ‘1가구 1주택은 비과세’에 해당한다고 생각해 양도세 신고를 하지 않았다. 그런데 6개월 후 세무서로부터 ‘2주택에 해당하므로 양도세 1억원을 내야 한다’는 과세 예고 통지를 받았다.

알고 보니 서울 아파트를 판 시점으로부터 4년 전, 서울에서 대학을 졸업한 뒤 취업을 준비 중인 아들 명의로 작은 주거용 원룸 오피스텔을 매입해 주었던 것이 문제가 된 것. 주민등록등본상 부모와 자녀가 세대분리되어 있다고 하더라도 30살 미만인 자녀가 독립된 생계를 유지할 수 있는 정도의 경제적 소득이 없다면, 양도소득세를 계산할 때 부모와 자녀의 주택 수를 합산하기 때문에 벌어진 일이었다.

세법에서 ‘1가구’는 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 거주 단위를 말한다. 여기서 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존 부모자식 및 형제자매를 말하며, 취학·질병·요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자도 포함한다.

따라서 ‘1가구’의 주택을 양도한다고 할 때는 동일 세대원 모두의 주택수를 합산해야 한다. 위의 경우처럼 대학에 다니는 자녀도 1가구에 포함이 되고, 이 자녀 명의로 사준 주택이 1가구의 주택 수에 포함돼 2주택자가 되는 것이다. 특히 부부 간에는 동일한 주소에서 살고 있지 않더라도 1가구로 간주하며, 부부가 각각 단독 세대를 구성한 경우라도 독립 세대로 인정하지 않는다는 점도 주의해야 한다.

■같은 집에 거주하면서도 ‘분리세대’로 인정받으려면

같은 집에 살지만, 분리 세대로 인정 받는 경우도 있다. 직장 때문에 경기도 고양시 일산에 있는 할머니 댁에 거주 중인 B(30대)씨는 최근 본인 소유 오피스텔을 양도하는 데 1가구 1주택인 것으로 생각해 비과세 신고를 했다. 하지만 세무서에서는 할머니의 소유 주택과 합산해 2주택으로 간주, 3000만원 정도의 과세예고 통지를 내렸다.

과세당국은 동일세대원을 판단할 때 주민등록등본상 세대원을 가장 우선적인 기준으로 삼는다. 따라서 주민등록등본상 세대원과 실거주하고 있는 세대원이 다른 경우, 납세자는 적극적으로 세대 분리 여부를 소명해야 할 책임이 있다.

B씨처럼 할머니와 같이 살고는 있지만 생계가 독립된 분리세대로 인정받는 경우도 있다. 할머니와 B씨가 각각 소득이 있고, B씨가 할머니에게 생활비를 별도로 지급하고 있는 등 한 집에 거주하지만 경제적으로 서로 독립된 것을 증명할 수 있을 때다. 실제로 B씨는 세무사와 충분한 상담을 통해 세무당국에 소명한 후 과세예고 통지를 취소할 수 있었다.

■다주택자 과세 피하려고 ‘위장 이혼’ 후 동거한다면

현재 소득세법에선 부부가 이혼한 경우라면 별도 세대로 판정하고 있다. 다만 법률상 이혼했더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우, 즉 ‘위장 이혼’인 경우에는 여전히 동일한 세대로 간주한다.

따라서 배우자와 주택 수를 합산해서 다주택자로 중과세 대상이 되는 것을 피하려고 위장 이혼 등을 한다면 세무당국에서 신용카드내역·금융거래내역·교통카드 등을 근거로 주택 수가 합산된 채로 세금을 추징당할 수 있음을 명심해야 한다.