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상가 권리금, 도대체 무슨 기준으로 책정하는 거지?

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서울 성수동·연남동·해방촌 등 누구나 알만한 상권에 있는 점포를 빌리려면 월세 외에 따로 내야하는 돈이 있다. 바로 ‘권리금’이다. 권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하려는 임차인이 해당 건물이 갖는 유·무형적 재산적 가치를 이용하는 대가로 임대인 또는 이전 임차인에게 지급하는 돈’을 말한다.


유명 상권에 있는 상가를 임차하려면 월세는 물론 권리금도 내야 하는 경우가 많다.

출처/조선DB

권리금은 왜 생겨났을까. 2001년 상가건물임대차보호법이 생기기 전까지만 해도 우리나라에는 임차인을 보호하는 제도가 마땅히 없었다. 상권이 활성화되면 건물주가 월세를 큰 폭으로 올려 울며 겨자먹기로 점포를 비워야 하는 임차인들이 수두룩했다. 세입자들이 이에 대한 금전적 보상을 건물주 대신 새 임차인에게 요구하기 시작한 것이 권리금 문화로 정착했다고 보는 의견이 지배적이다.


권리금은 상가에 따라 천차만별이다. 동일 상권 상가라도 위치에 따라 권리금이 제각각이고, 같은 점포의 권리금이 경기 상황에 따라 오르내리기도 한다. 권리금은 어떻게 책정되길래 고무줄처럼 들쭉날쭉하는걸까.



■상가 권리금 책정 기준 3가지

권리금에는 크게 3가지가 있다.

출처/땅집고

1. 바닥권리금

상가 입지(立地)에 따라 정해지는 권리금을 ‘바닥권리금’이라고 한다. 유명 상권에 있거나 주변 점포보다 접근성이 좋은 경우다. 해당 상권에서 업종을 사실상 독점하는 상가일수록 바닥권리금이 비싸다. 흔히 말하는 자릿세 개념과 비슷하다.


바닥권리금은 외부 영향을 많이 받는다. 불황이 오거나 상권 자체가 침체에 빠지면 수억원 가까이 올랐던 상가 권리금이 대폭 감소하거나 아예 없어지기도 한다. 서울 강남구 신사동 가로수길과 압구정 로데오거리 상가가 대표적이다. 불과 2~3년 전 권리금만 2억~3억원을 웃돌던 점포가 속출했는데 상권 침체로 이제는 세입자를 못 구해 권리금없는 상가가 많다.



2. 시설권리금

이전 임차인이 영업을 시작했을 때 인테리어, 간판, 집기류 등에 투자한 비용 일부를 신규 임차인에게 받는 ‘시설권리금’이 있다. 만약 신규임차인이 이전 임차인이 꾸며둔 점포를 그대로 인수하고 싶다면 시설권리금을 내야 하는 것. 시간이 지날수록 각종 시설과 설비 성능이 떨어지는 점을 감안해 1년 단위로 30%씩 감가상각하는 것이 관례다. 만약 이전 임차인과 다른 업종으로 장사한다면 시설권리금은 내지 않아도 된다.



3. 영업권리금

새 임차인이 기존 임차인으로부터 영업 노하우나 단골 고객 목록, 거래처 등을 전수받고 싶다면 ‘영업권리금’을 내야 한다. 시설권리금과 마찬가지로 업종이나 품목을 바꾸면 영업권리금은 지급하지 않는다.



■건물주는 임대 끝나도 ‘권리금 회수 기회’ 보호해야

대법원은 최근 임대차 기간과 상관 없이 건물주 과실로 임차인이 권리금을 회수하지 못했을 경우 건물주가 권리금을 보상해줘야 한다고 판결했다.

출처/Pixabay

그동안 건물주 또는 임대인은 임대차 계약 기간만 보장한다면 세입자끼리 주고 받은 권리금 문제에 관여하지 않았다. 그런데 올 5월 ‘임대차 기간과 상관 없이 건물주가 계약을 연장해주지 않아 자영업자가 권리금을 회수하지 못하게 됐다면, 건물주가 이를 보상해줘야 한다’는 내용의 대법원 판결이 나왔다.


기존 임차인이던 A씨는 임대차 계약 기간인 5년을 채운 후 새 세입자에게 점포를 넘기면서 권리금 1억4500만원을 받기로 했다. 하지만 건물주 B씨가 재건축을 이유로 계약을 연장해주지 않으면서 권리금 회수가 불가능해졌다. 대법원은 “전체 임대차 기간이 지나 계약갱신요구권의 효력이 끝난 상태지만, A씨가 만들어놓은 고객·거래처·신용 등 재산적 가치가 사라지는 것은 아니다”라며 B씨가 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했다고 봤다.


이 판례에 따라 2015년 상가임대차보호법에 신설된 ‘권리금 보호 조항(건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안된다)’이 종전보다 폭 넓게 적용될 가능성이 높다. 앞으로 상가임대차계약을 맺으려는 임대인과 임차인은 이 점을 염두에 두고 계약을 체결해야 할 것으로 보인다.



글= 이지은 기자

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