땅집고

[GO부자에게 물어봐] "땅 투자해봐" 지인 꾐에 넘어가기 전 꼭 확인할 것들

Q.

회사원 K(36)씨는 최근 막역하게 지내던 고등학교 동창으로부터 강원도 DMZ 접경지역 땅을 소개받았다. 약 330㎡ 규모의 임야인데, 친구말로는 5000만원에 사서 5년 정도만 보유하고 있으면 가격이 3배 넘게 오를 것이라고 한다. 토지 투자를 한 번도 해 보지 않은 K씨가 거절했지만, 친구는 한 달에 두 세 번씩이나 찾아올 정도로 투자를 거듭 권유했다.

최근 남·북·미 정상이 판문점에서 회동하자 친구의 투자 권유는 더 거세졌다. 앞으로 남북교류가 활성화되면 DMZ 접경지도 반드시 개발될 것이고, 열 배 이상 수익은 기본이라며 장담하고 있다. 결국 K씨는 친한 친구를 믿고 한 번쯤 투자해봐도 좋겠다는 생각을 하게 됐다. 정말 K씨는 친구를 믿고 투자금을 건네도 되는 걸까?

A.

토지 투자는 소위 ‘고수(高手)’들의 영역으로 꼽힌다. 고수의 영역인만큼 투자를 잘하면 수익률이 주택에 비해 높지만, 땅 투자가 그렇게 만만한 것은 아니다. 모든 지자체(시·군·구청)는 도로 건설·기업 유치 등 해당 지역 개발을 원하지만, 땅에 얽혀 있는 각종 규제 때문에 개발이 쉽게 결정되는 일은 없기 때문이다.

최근에는 남북교류 훈풍 분위기를 틈타 경기도 및 강원도에 있는 DMZ 접경지역 땅들이 ‘묻지마 투자’ 대상으로 떠오르고 있다. 하지만 K씨가 친구에게 들은 얘기를 비롯해 이 땅과 관련해서 나오는 개발 소식들은 대부분 소설이나 마찬가지라고 봐야 한다. 이 곳에는 그린벨트 등 애초에 개발이 불가능한 땅들이 많아서다. 설령 친구의 얘기가 사실이라고 해도 토지 투자로 열 배의 자본수익을 올리는 것은 로또에 맞을 확률과 비슷하다는 것을 명심해야 한다.

그럼에도 토지 투자를 고려하고 있다면 투자를 실행하기 전 반드시 확인하고, 알아두어야 할 사항 있다. 토지 투자를 하려면 사전에 해당 토지의 ‘토지이용계획확인서’를 체크해야 한다. 이 문서에 나오는 용도지역·용도구역·용도지구를 확인해 보면 개발 가능 여부를 알 수 있다.

토지이용계획확인서에 ‘자연환경보전지역’이나 ‘농림지역(농업진흥구역)’이라고 적혀있다면 해당 토지는 개발이 제한되어 있거나 개발을 할 수 없는 땅이라는 것을 의미한다. 또 ‘개발제한구역’은 개발이 아예 불가능한 땅이다. 특히 군사시설보호구역 중 ‘통제보호구역’은 고도의 군사활동이 전개되는 곳으로 군사분계선 인접지역에서 많이 찾아볼 수 있는데, 역시 개발이 극도로 제한되는 땅이니 투자를 삼가야 한다. 이러한 토지들은 천 년을 기다려봤자 미래가치를 장담할 수 없다고 보면 된다.

땅에 투자할 생각이라면 그 지역의 개발 계획이 사실인지, 개발이 가능한지, 개발제한사항은 없는지 확인해 보자. 스스로 투자 가치 여부를 판단하기 힘들다면 전문가에게 자문을 받는 것을 추천한다. K씨의 경우처럼 친한 친구나 친척들이 토지 투자를 권유하는 경우가 많은데, 친분이 있는 사이있수록 감정에 호소하는 모습을 보이므로 주의해야 한다. 큰 돈을 벌 수 있다는 말에 혹하는 대신, 현실을 직시하는 이성적인 판단을 내려야 한다.

글= 고준석 동국대 겸임교수