땅집고

“임대주택 사업을 시작해 주택 수가 80여채까지 늘고, 수익도 제법 올리게 돼 사업이 제법 성공했다고 생각했습니다. 하지만, 국세청에서 걸려온 한 통의 전화로 인해 모든 것이 아찔해졌습니다. 세금을 모르면 아무리 돈을 잘 벌어도 망할 수 있겠다는 생각이 들었어요.”

김동우(63)씨는 25년 간 지방 은행에 근무하다가, 1997년 IMF 외환위기 여파로 대한민국 경제를 무너질 때 퇴직한 이후 부동산 사업으로 전업한 전문 투자자다. 그는 현재 네이버 블로그에서 ‘투에이스’라는 필명으로 활동하며, ‘재야(在野)의 부동산 세무 전문가’로 유명하다. 그가 쓴 책 ‘투에이스의 부동산 절세의 기술’(지혜로)은 4년째 부동산 세무 분야의 베스트 셀러로 꼽힌다. 최근 개정판을 냈다. 땅집고는 그를 만나 ‘부동산 절세의 노하우’를 들어봤다.

- 세무사도 아닌데, 부동산 세무 전문가로 활동하게 된 계기는?

“1997년 IMF 외환 위기로 직후 은행에서 퇴직하고, 경매 학원을 다녔다. 거기서 경매를 활용한 부동산 투자를 배운 뒤 전업 부동산 투자자가 됐다. 첫 투자로 700만원으로 인천의 한 낡은 빌라를 구입했다. 첫 투자에 성공해 이후 인천과 의정부 등지에서 사업을 확장해 보유 주택을 77채까지 늘렸다.

하지만, 사업이 확장되던 2003년 쯤 3주간 갑자기 국세청 세무조사를 받았다. 2200만원의 소득세를 추징 당했다. 큰 돈은 아니었지만 당시 역전세난이 겹치면서 회사 현금 흐름에 문제가 생겨 위기를 겪었다. 이 사건을 계기로 ‘세금이 생존’이라는 확신이 생겼다”

- 최근 정부가 부동산 대책을 발표하면서 세금 정책도 크게 변했는데, 세금면에서 핵심 내용을 꼽자면?

“‘8·2부동산 대책’·‘9·13주택시장 안정대책’ 목표는 ‘다주택자에 대한 세금 강화’다. 요즘 같은 상황이라면 주택이 ‘조정대상지역’에 있거나 자신이 ‘세금 중과 대상’에 해당할 경우 법을 더 유심히 살펴볼 필요가 있다. 기본적으로 본인이 보유한 부동산이 조정대상 지역에 있는 부동산인지, 중과 대상인지부터 파악해야 한다. 케이스는 다양하겠지만, 일단 2가지 사항을 점검한 뒤 절세 노하우를 찾아야 한다”

-현재 상황에서 다주택자들이 참고할만 한 절세 노하우를 추천해 달라.

“다주택자들은 법인을 통해 명의를 분산하는 방법을 고려해 볼만하다. 우리나라 세금은 기본적으로 누진공제 체계가 적용된다. 따라서 분산할수록 절세 효과가 난다. 또한 과세표준을 살펴보면 법인세 최소세율은 개인 소득세 최소세율(6%)보다 4%p높다. 하지만, 개인 소득세 최대 세율은 42%이고, 법인 소득세 최대 세율은 25%로 훨씬 낮다. 과세표준이 1200만원을 넘는 순간 개인과 법인 세율은 바로 역전된다.

예를들어 A씨가 개인사업자로 부동산을 갖고 있다가 매각해 5억원의 양도소득이 발생했다고 하자. 이 경우에는 소득세율 40%에 누진공제액 2540만원을 뺀 1억7460만원을 세금으로 내야 한다.

하지만 같은 5억원의 소득이라도 두 개의 법인으로 2억5000만원씩 각각 분산되면 법인세(누진공제 2000만원 적용)는 3000만원씩 총 6000만원이 나오고 여기에 추가과세(10%)가 각각 2500만원씩 더해져 A씨가 두 법인에 대해 총 납부해야할 세액은 1억1000만원이 된다.

또 법인으로 투자를 하면 주택 수가 늘어나도 ‘1가구 1주택 비과세’ 혜택을 받을 수 있다. 법인 명의 주택은 조정대상지역내 주택이라도 중과 세율을 적용받지 않는다. 만약 6억원 짜리 집 3채 보유한 다주택자라면 총 18억원 중 6억원만 공제되고 나머지 부분은 종합부동산세를 내야 한다. 하지만 2개의 법인을 만들어 개인 소유 주택의 명의를 법인으로 변경하면 각각의 법인도 6억원씩 공제가 돼 종합부동산세를 낼 필요가 없다.

물론 법인을 만들면, 명의 변경을 해야 하고 여기에 따른 취득세나 양도세가 발생한다는 점을 염두에 두어야 한다. 다만, 다주택자가 법인으로 전환하는 사례가 늘면, 정부가 추가 규제를 만들어 낼 수 있다”

- 임대사업자 등록에 대해 부동산 투자자의 궁금증이 많다. 임대사업자로 등록하면 절세 효과가 있다고 했는데, 정부 규제가 추가로 생기면서 매력이 떨어졌다는 얘기도 있다. 그래도 임대사업자로 등록하는게 유리할까.

“결론부터 얘기하자면 규제가 새로 생겼지만 그래도 임대사업자로 등록하는 것이 유리하다. 공시가격이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택이고, 규제 대상이 되는 ‘조정대상지역’만 피한다면 임대사업자 등록을 통한 절세 효과는 크다. 임대의무기간을 비롯한 몇가지 사항을 지키면 장기보유 특별공제가 적용돼 양도세를 최대 70%까지 절감할 수 있다.

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임대사업자로 양도소득세 장기보유 특별공제를 받을 때 장점은 임대기간뿐만 아닌 보유기간 전체에 걸쳐 세금을 공제해준다는 점이다. 만약 B씨에게 매입한 지 10년이 지나 양도차익 5억원이 발생한 주택이 있다고 가정해보자. B씨가 매입한 지 10년이 되는 때 장기일반민간임대주택 등록을 하고 8년이 지난 예상 양도차익이 3억원이라면 이 법은 8년 간의 양도차익 3억원뿐만 아니라 기존에 보유했던 기간 10년의 양도차익인 5억원에 대해서도 모두 70%를 공제해준다.”