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[고준석의 경매시크릿] 임차인 12명이나 있는 다가구주택 사도 될까?

최근 부동산 경매 공부에 푹 빠진 주부 A(48)씨. 다음달 4일 1차매각기일을 앞둔 서울 관악구 신림동 소재 다가구주택(서울중앙지방법원 사건번호 2018-3619)에 투자해 볼 생각이다. 건물 규모는 대지면적 150.9㎡, 건물면적 269.23㎡다. 지하철 2호선 구로디지털단지역까지 걸어서 7분 정도 걸리는 역세권 주택이라는 점이 A씨의 마음에 쏙 들었다. 최저입찰가는 9억9917만원이었다.

등기부를 보니 1~4순위 근저당권, 5순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 매각물건명세서에는 임차인이 12명이나 있다고 적혀있었다. 다행히도 대항력을 갖춘 임차인은 한 명뿐이었다. 이 임차인의 보증금은 3500만원이며, 소액임차인으로 배당요구까지 해놓은 상태였다. 나머지 11명은 대항력을 갖추지 못한 임차인들이다. A씨는 생각보다 임차인 숫자가 많아 걱정이 됐다. 경매로 건물을 문제 없이 매수해도 추후 얽힐 수 있는 명도문제까지 생각하니 머리가 아파왔다.

A씨의 걱정대로 대항력이 없는 임차인이 주택의 인도를 거부하는 경우가 있다. 이 때 매수자가 임차인을 상대로 명도소송을 진행한다면 시간적·경제적으로 부담이 커지기 때문에 A씨가 입찰을 망설이고 있는 것이다. 다행히 법에서는 매수자의 경제적인 부담을 덜어주기 위해 ‘인도명령’으로 매수자가 주택을 신속하고 간편하게 인도 받을 수 있도록 하고 있다.

인도명령은 대금납부를 마치고 6개월 내에 신청하면 된다. 인도명령을 신청하면 법원은 권원(대항력이 없는 임차인 등)이 없는 자에 대해 부동산을 매수자에게 인도하도록 명령할 수 있다. 법원이 인도명령 결정을 내렸는데도 임차인 등이 명령에 따르지 않는다면 집행관에게 이 집행을 위임해서 부동산을 인도받으면 된다(민사집행법 제136조 참조).

매수자 입장에서 인도명령으로 낭비하는 시간을 줄이려면 대금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋다. 물론 임차인과 적절한 협의를 통해 부동산을 인도받는 것이 가장 편리한 방법이다. 협의가 원만하게 진행되더라도 인도명령을 신청해 두는 것이 안전하다. 협의 과정에서 예상치 못한 갈등이 발생하면 신속하게 인도명령결정을 집행하면 되기 때문이다.

대급납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청하지 못했다면 명도소송을 통해 부동산을 인도받는 수밖에 없다. 명도소송은 인도명령에 비해 시간과 비용이 많이 소요된다. 명도하는데까지 지체된 기간 동안 부동산 사용권과 수익권을 행사할 수 없어 이 기간 동안의 기회손실이 발생하는 것도 매수자 입장에서는 손해다.

A씨의 경우 대항력을 갖춘 임차인 B씨는 보증금 3500만원 중 소액보증금(1순위 근저당권설정시점기준)으로 2500만원을 배당받을 것으로 보인다. 나머지 보증금 1000만원은 매수인이 부담하면 된다. 따라서 A씨가 임차인이 많은 주택을 경매로 낙찰받는 것을 두려워할 필요가 없고 대항력이 없는 임차인에게는 인도명령을 통해 주택의 인도를 받으면 될 것으로 보인다.