집 파는 순서만 바꿔도 세금 수억원 줄일 수 있다
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우리나라 소득세법에 양도소득세 관련 조항만 40여개에 달합니다. 양도세를 설명해주는 책은 2000페이지로도 부족할 만큼 복잡하고 어렵죠. 그 이유는 양도세 제도를 주택 경기에 대응하는 수단으로 활용했기 때문입니다. 경기 침체기에 시행한 세금 정책이 투기 억제를 위해 내놓은 정책과 서로 맞부딪치는 식입니다. 사례를 통해 살펴봅시다.
주택 3채를 소유한 나세금씨. 서울 도봉구에 있는 A주택(2007년 12월31일 취득)은 부친으로부터 5억원에 증여받았다. 경기도 성남에 있는 B주택은 2013년 12월11일 분양권에 당첨돼 2015년 소유권이전등기를 완료했다. B주택은 조세특례제한법 제99조의2에 따라 신축 주택 등 취득자에 대한 양도세 과세특례를 적용받을 수 있는 대상임을 확인하는 날인을 받았다. C주택(2017년 12월31일 취득)은 서울 은평구 소재 아파트다.
나씨는 2018년 12월 A주택을 15억원에 양도했다. 당시 일시적1가구 2주택 비과세를 적용받아 9억원 초과분에 대해 일반세율로 장기보유특별공제 80%를 받아 약 1500만원의 양도소득세를 냈다.
그러나 관할세무서는 A주택이 고가 주택해 해당돼 일반세율이 아닌 3주택자 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제 80%도 적용받을 수 없다며 양도소득세를 약 2억3500만원 더 내라고 했다. 어떻게 된 일일까.
Q.
나씨는 3주택자 아닌가. 그런데 일시적 2주택자 혜택을 볼 수 있나.
A.
나씨가 취득한 B주택은 2013년 12월11일 분양계약 체결 당시 시장·군수·구청장으로부터 세금감면 대상 주택임을 확인하는 날인을 받았기 때문입니다. 2013년에는 주택 경기 활성화 정책으로 주택 취득가액이 6억원 이하이고 연면적 85㎡ 이하인 신축·미분양 주택을 사면 양도소득세를 공제하는 정책을 폈습니다.
즉, 2013년 4월1일~12월31일까지 최초로 매매계약을 체결한 후 시장·군수·구청장으로부터 세금 감면 대상 주택임을 확인하는 날인을 받은 후 취득일로부터 5년 이내에 양도하면 양도소득세를 100% 감면받습니다. 취득일부터 5년이 지난 후 양도하면 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 총 양도세에서 공제해 주도록 했습니다.
‘1가구 1주택 비과세’와 ‘일시적 1가구 2주택’ 해당 여부를 판단할 때 이 세금감면 대상 주택을 거주자의 소유 주택으로 간주하지 않도록 했습니다. 따라서 B주택은 2013년 12월 취득했기 때문에 나씨 소유 주택 수에 포함되지 않았던 것입니다.
나씨는 A주택과 B주택만 소유한 상태로 일시적 2주택 요건을 충족시켰다고 보고 고가주택(9억원 초과분)에 대해서만 1주택자로서 일반세율을 적용해 세금을 냈던 것입니다.
Q.
그런데 세무당국에서 왜 세금을 더 내라고 한 것인가.
A.
양도한 A주택이 9억원 초과 고가주택이었기 때문입니다. B주택은 거주자 소유 주택으로 간주하지 않았지만 9억원 초과하는 양도차익분에 대한 세율 적용에 있어서는 소유 주택 수에 포함한 것입니다. 9억원 초과분에 대해서는 조정대상지역 내 1가구 3주택자로서 중과세율을 적용하고, 장기보유특별공제 등은 적용받을 수 없다고 해석한 것입니다.
다시 세법 조항별로 차근차근 설명하면 이렇습니다. 먼저, 일시적 2주택에 대한 세법 조항은 소득세법 제89조 제1항 제3호에서 규정하고 있는데요.
해당 조항을 보면 1가구 1주택 비과세 주택에서 고가주택은 제외한다고 돼 있습니다. 즉, 고가주택의 경우 비과세 요건을 충족해도 과세한다는 것입니다. 양도 차익을 계산할 때에도 특례 규정을 두고 있는데요, 이러한 특례 규정은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조에 아래와 같이 규정하고 있습니다.
Q.
고가주택 중과세율은 어떻게 적용하나.
A.
1주택자가 양도하는 고가주택은 기본세율로, 2주택자가 양도하는 고가주택은 기본세율에 10% 가산, 3주택자 이상이 양도하는 고가주택은 기본세율에 20%를 가산해야 하는데요.
세율을 적용할 때 보유 주택 수는 양도자가 소유한 모든 주택 수를 말합니다. 나씨가 양도할 당시 세율적용 상 보유 주택 수는 3주택입니다. 여기서 수도권·광역시·특별자치시(세종시)외의 지역(광역시 소속 군 지역 및 경기도·특별자치시 소속 읍·면 지역 포함)의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택은 빠집니다. 나씨는 여기에 해당하는 주택은 없어 3주택자입니다.
다음으로 3주택자라면 소득세법 시행령 제167조의3을 참고해 중과세율이 적용되는지 판단해야 하는데요.
A주택은 위 내용에 해당하지 않아 중과세율이 적용됩니다. 3주택자여서 기본 세율에 20%가 가산되는 것입니다. 또 규제지역 내 다주택자가 양도하는 것이므로 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다.
Q.
그렇다면, 나씨가 내야 할 세금은.
A.
나씨는 3주택자 중과세율과 장기보유특별공제를 받지 못하면 양도차익 10억원 중 9억원을 초과하는 금액의 양도차익 해당분 4억원[10억×(15억원－9억원)÷15억원]에 대해 약 2억3500만원의 양도소득세를 내야 합니다.
Q.
나씨가 절세할 수 있는 방법은 없나.
A.
주택을 파는 순서를 바꾸는 것입니다. 나씨가 B주택을 A주택보다 먼저 팔았다면, B주택은 취득일로부터 5년 내에 양도하는 주택이 돼 양도소득세가 100% 감면되며, 그 다음 A주택을 팔면 일시적 1가구2주택으로 9억원 초과분에 대해 기본 세율과 장기보유특별공제를 적용받아 약 2억2000만원의 세금을 절세할 수 있습니다.
