땅집고

[고준석의 경매시크릿] 경매로 1억원 싸게 나온 여의도 오피스텔 

서울 여의도에서 직장 생활을 하는 D(33)씨. 그는 실거주 목적으로 회사 주변 오피스텔을 매수하기 위해 경매로 나온 매물들을 둘러보고 있다. 그러던 중 다음달 5일 2차매각기일을 앞두고 있는 ‘여의도파라곤(서울남부지방법원 사건번호 2018-108190)’ 전용 68.88㎡(대지권 10.05㎡) 오피스텔을 발견했다. 최저입찰가는 4억3200만원으로 최초감정가(5억4000만원) 대비 20% 떨어진 상태였다. 오피스텔이 회사에서 걸어서 5분 정도 거리에 있다는 점도 마음에 들었다.

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸한다. 매각물건명세서에는 ‘조사된 임차내역이 없다’는 내용만 나왔다. 소유자가 살고 있으며 대항력을 주장하는 임차인이 없다는 뜻이다. 경매로 이 오피스텔을 매수해도 괜찮을 것으로 보이긴 했지만, D씨는 오피스텔도 아파트처럼 미래가치가 있는 것인지 궁금해졌다. 

오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel) 두 단어를 합성한 용어다. 즉 공간을 사무실로 사용하면서 숙식도 할 수 있다는 뜻이다. 오피스텔의 주된 용도는 업무시설이다. 오피스텔을 업무용으로 쓰면 주택으로 보지 않아 1주택자가 오피스텔에 투자해도 2주택자로 간주하지 않는다. 

하지만 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 쓰면 주택으로 본다. 오피스텔 외에 다른 주택을 보유하고 있다면 다(多)주택자가 되는 것. 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있고 주택이나 오피스텔을 처분할 때는 양도차익에 대한 양도소득세가 중과세된다. 이 때 오피스텔이 업무용인지 주거용인지 판단하는 기준은 공부상 용도가 아니다. 소유자나 임차인이 주민등록 전입신고를 하고 주거용으로 사용하고 있다면 무조건 주택으로 간주한다.

오피스텔에 투자할 때는 임대수익과 함께 자본수익도 고려해야 한다. 우선 대기업들이 많이 모여 있는 오피스 밀집지역의 오피스텔이어야 미래가치(자본수익과 임대수익)를 기대할 수 있다. 여기에 지하철역이 있다면 금상첨화다. 오피스텔은 중·대형보다 임대 수요가 풍부한 소형을 추천한다. 최대한 전용면적 비율이 높은 오피스텔을 고르고, 냉장고·에어컨·공기청정기·컴퓨터 등 빌트인(붙박이) 시설이 잘 갖춰져 있어야 선호도가 높다. 

D씨가 관심을 가진 ‘여의도파라곤 오피스텔’의 경우 대기업·금융기관이 몰린 여의도 업무지구여서 미래가치가 높고 임대 수요도 풍부할 것으로 예상한다. 오피스텔 서쪽으로는 국회의사당이 자리잡고 있고, 동쪽으로는 한국수출입은행과 산업은행이 있다. 지하철 9호선 국회의사당역이 단지에서 425m 떨어져 있어 교통환경도 좋은 편이다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 ‘여의도파라곤’ 68.88㎡는 지난해 8월 5억2500만(7층)~ 5억3000만원(10층)에 거래됐다. 만약 D씨가 이 오피스텔을 최저가격 수준으로 낙찰받는다면 최소 5000만원 이상의 자본수익을 얻을 수 있는 셈이다.

글=고준석 동국대 겸임교수