땅집고

[고준석의 경매시크릿] 30% 싸긴 한데…그린벨트 묶인 땅 사도 될까

주부 H(45)씨는 최근 공인중개사로부터 경매에 나온 땅을 소개받았다. 다음달 10일 2차 매각기일(2억4405만원)을 앞둔 경기 하남시 천현동 118-7 일대 515㎡(약 156평) 크기의 토지(수원지방법원 성남지원 2018-11673)였다. 지목은 답(논)으로 현재 농업용 비닐하우스가 들어서 있었지만, 주변 지역은 대부분 개발된 상태였다. 하남시청에서 직선거리로 530m 떨어진 입지도 좋았다. H 씨는 “최저입찰가는 최초감정가 대비 30% 떨어진 2억4405만원으로 입지에 비하면 저렴한 편이어서 낙찰만 받으면 차익을 볼 수 있을 것”이란 말을 듣고 경매에 참여하기로 결심했다. 

곧바로 권리분석에 들어갔다. 등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 근저당권, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 여기서 기준권리는 1순위 근저당권이며, 기준권리를 비롯한 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸한다. 매수인이 인수해야 할 권리는 하나도 없었다. 그런데 토지이용계획확인서를 확인해보니 이 땅이 개발제한구역(그린벨트)으로 지정돼 있다고 나왔다. H씨는 개발제한구역이 대체 무엇이며, 이런 땅을 경매로 매수해도 미래가치가 있는 것인지 궁금해졌다.

개발제한구역은 ▲도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 경우 ▲도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위한 경우 ▲국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정한다(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조 참조).

환경을 보전하기 위해 생긴 제도인만큼 개발제한구역 안에서는 건축행위가 제한된다. 건축물의 건축 및 용도변경·공작물의 설치·토지의 형질변경·죽목(竹木)의 벌채·토지의 분할·물건을 쌓아놓는 행위 또는 ‘도·시·군계획사업’의 시행이 불가능하다(동법 제12조 참조). 다만 토지가 개발제한구역으로 지정되기 전부터 있었던 건축물에 대해서는 예외다. 

존속 건축물을 재축(무너진 건물을 다시 짓는 것)·개축(기존 건물 전부 또는 일부를 다시 짓는 것)·대수선하려는 경우 증축하려는 부분이 건폐율·용적률이 규정에 적합하다면 시·군·구청장의 허가를 받아 건축할 수 있다(동법 시행령 제23조 참조).

개발제한구역은 조정·해제될 수도 있다. ▲보존가치가 낮은 곳으로서 도시용지의 적절한 공급을 위하여 필요한 지역 ▲주민이 집단적으로 거주하는 취락으로서 주거환경 개선 및 취락 정비가 필요한 지역 ▲기반시설 설치 및 시가화(市街化) 면적 조정 등 토지이용의 합리화를 위해 필요한 지역 ▲목적이 달성되어 개발제한구역으로 유지할 필요가 없게 된 지역이라면 구역 조정·해제가 가능하다(동법 시행령 제2조 참조).

주의할 점은 개발제한구역이 언젠가 해제될 것이란 믿음으로 토지를 무작정 매입하면 안된다는 것. 구역 조정·취소의 가능성이 있긴 하지만, 만약 땅이 개발제한구역에서 오랫동안 해제되지 않으면 농작물을 재배하는 것 빼고는 아무것도 할 수 없기 때문이다. 미래가치를 장담할 수 없는 개발제한구역 땅을 경매로 매수하는 것은 지양해야 한다는 결론이 나온다. 

글=고준석 동국대 겸임교수