땅집고

[고준석의 경매시크릿] 싸게 나온 아파트라도 냉정하게 ‘미래가치’ 분석해야

올해에는 반드시 내 집을 마련하겠다는 각오로 새해를 시작한 W(35)씨. 남편과 맞벌이하고 있지만 아직 종잣돈이 부족해 경매로 아파트를 장만하기로 했다. 그러던 중 서울 동작구 노량진동에 있는 ‘신동아리버파크(서울중앙지방법원 사건번호 2018-106068)’ 전용 84.88㎡가 다음달 22일 2차 매각기일을 앞두고 있다는 사실을 알게 됐다. 

최저입찰가는 6억1520만원으로, 최초감정가(7억6900만원) 대비 20% 떨어진 상태였다. W씨는 시세보다 저렴하게 내집마련 할 수 있는 기회라고 생각하고 경매에 참여하기로 했다.

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3~5순위 가압류, 6순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 경매로 기준권리를 비롯한 모든 권리는 소멸한다. 그런데 매각물건명세서를 확인해보니 대항력을 갖춘 임차인이 있었다. 다행히도 임차인은 보증금 2억원에 대해 배당요구를 한 상태였다. 즉 아파트가 2억원 이상으로만 매각되면 매수인의 부담은 없는 것. 

그러나 W씨는 권리분석을 마치고 정말 이 경매에 참여해도 될지 걱정이 됐다. 실수요자 입장에서 ‘신동아리버파크’ 아파트를 매수하는 것이 과연 옳은 판단인지 궁금해졌기 때문이다.

‘싼 게 비지떡’이라는 속담처럼 경매로 나온 아파트가 무조건 싸다고 매수하는 것은 섣부른 판단이다. 아파트를 싸게 매수한다고 무조건 자본수익을 얻는 것은 아니다. 하지만 경매 초보자들은 ‘권리분석만 잘해서 저렴하게 매수하면 이득이다’라고 착각하는 경우가 많다. 

아무리 권리분석을 잘해서 아파트를 싸게 장만했어도 매수한 가격에서 집값이 오르지 않는다면 그 경매는 실패한 것이나 다름 없다. 따라서 경매에 참여할 때는 권리분석도 중요하지만 각 매물의 미래가치를 따져보는 것이 더 중요하다.

그럼 ‘돈이 되는 아파트’는 어떻게 골라내야 할까. 같은 동네에 있는 아파트라면 가구수가 더 많은 단지를 골라야 한다. 단지 규모가 작거나 이른바 ‘나홀로’ 아파트일수록 가격이 저렴해 혹할 수 있지만 커뮤니티 시설의 수준이 낮고, 실수요자와 대기 수요자가 적어 가격이 잘 오르지 않는다는 점을 기억해야 한다.

유치원, 초등학교, 중·고등학교, 학원가 등을 갖춰 교육 환경이 좋은 아파트일수록 미래가치가 높다. 백화점·대형마트·종합병원·문화공간·공공도서관·지하철 등 편의시설과 교통환경도 향후 아파트 가격에 영향을 미친다. 강·공원·호수가 가까워 자연환경이 탁월한 아파트도 좋다.

  W씨가 점찍은 ‘신동아리버파크’ 아파트의 미래가치를 분석해 보자. 우선 총 1696가구인 대규모 아파트라는 점이 좋다. 단지에서 지하철 7호선 상도역까지 553m떨어져 있어 교통이 편리하다. 주변에 노량진초, 장승중, 영등포고 등이 있어 교육 환경도 양호한 편이다. 동작도서관, 중앙대학교병원, 노량진수산시장 등 주변 편의시설도 갖췄다.  

종합적으로 봤을 때 최저매각가 수준으로 낙찰받으면 시세 대비 5000만원 이상 자본수익은 기대할 수 있다. 추가적인 미래가치 상승 여력도 충분해 W씨는 안심하고 경매에 참여해봐도 될 것으로 보인다.

글=고준석 동국대 겸임교수