땅집고

"서울은 규제로 집값을 잡을 수 있는 지역이 아니에요. 그러니 당장 집값이 떨어지고 있다고 내집 마련을 포기해서는 안됩니다. '집 없는 부자는 없다'는 말, 명심하세요."

온라인 부동산 컨설팅 업체 ‘내집마련 연구소’의 이상용(48) 원장은 땅집고와의 인터뷰에서 “우리나라에서 부동산은 실거주라는 본연의 목적 말고도 경제적 자산을 형성하기 위한 필수 요소가 됐다”고 말했다. 

이 원장은 회원수 25만명을 둔 네이버카페 ‘내집마련 스쿨’을 운영하고 있다. 무주택자와 실수요자에게 필요한 아파트 청약 전략을 전문으로 자문과 강의를 해 왔다.  땅집고는 이 원장에게 무주택 서민에게 필요한 집테크(집+재테크) 노하우를 들어봤다.

Q.

내집마련, 왜 해야 하는 건가요?

A.

우리나라에서 내 집을 장만한다는 것은 단지 살아갈 공간을 얻은 것 이상으로 의미가 있죠. 현실적으로 다른 재테크 수단과 비교할 때 집을 마련하는 것은 가계의 재산을 불리고 안정적인 노후 생활까지 기대할 수 있는 가장 효과적인 방법이라는 점을 부인할 수 없습니다.

Q.

현재 지방뿐 아니라 서울도 집값이 하락세를 보이고 있어요. 거래절벽 현상도 나타나고요. 그래도 집을 사야 할까요?

A.

3개월 넘게 서울 집값이 하락세를 보이는 것은 사실입니다. 하지만 집값은 언제나 오르고 내리기를 반복하죠. 특히 지금처럼 정부가 수요 억제 정책을 펼치는 시기에는 부동산 가격이 하락 국면으로 접어들 수 있어요. 하지만 이 같은 단기적인 변동 흐름만 보고 집을 사지 않겠다고 섣불리 결론을 내리면 결국은 후회하게 됩니다.

우리나라 수도권 집값은 오랜 기간 상승 곡선을 그려왔어요. 기본적으로 신규 아파트 공급이 부족해서죠. 재건축 등 각종 규제로 인한 공급 감소는 2~3년후 수급 불안으로 이어질 것이고 주택 가격이 다시 한 번 급등하게 하는 요인이 될 수 있습니다. 수도권은 규제만으로 집값을 잡기에는 역부족이죠.

Q.

수도권은 분양가가 너무 비싸 평범한 무주택자 입장에선 자금 마련이 쉽지 않은데요.

A.

청약 받은 집에서 반드시 살아야 할 이유가 있을까요. 자금이 많지 않아 입주가 어렵다고 생각한다면 집을 포기하지 말고 ‘집 가진 세입자’가 될 생각부터 하면 됩니다. 이후에 차근차근 자금을 모으면 되죠. 무주택자가 가진 잇점이 많은데, 지레 겁을 먹고 청약을 포기할 이유는 없습니다.  

Q.

무주택 서민들에게 적합한 청약 주택을 추천해주세요.

A.

무주택자나 7년 이내 신혼부부들은 시세보다 가격이 저렴한 수도권 공공분양 주택이나 신혼희망타운을 우선 노려볼 것을 추천합니다. 다만 공급지역과 소득 요건 등 자격을 꼼꼼히 살펴야 하죠. 특히 신혼부부라면 공공분양과 신혼희망타운 그리고 민간분양 주택의 당첨자 선정 방식을 숙지할 필요가 있습니다.

특별공급 제도도 꼼꼼하게 살펴보고, 자신이 어떤 혜택을 받을 수 있는지 살펴봐야 합니다. 예를 들어 생애최초로 주택을 구입하는 경우라면 ‘공공분양주택 생애최초특별공급’을 미성년자녀가 3명 이상이라면 ‘다자녀 특별공급’에 신청하는게 유리합니다.

Q.

청약에 도전하기 전 고려해야 할 사항은 뭘까요?

A.

대출 규제가 강해졌기 때문에 청약을 할 때는 무주택자라고 하더라도 본인이 살 것인지, 보유하고 세를 줄 것인지 확실한 계획을 세워야 합니다. 

특히 강남·서초구에서 분양하는 주택들은 중소형이어도 분양가 9억 초과로 중도금 대출이 안 되기 때문에 자금력이 없이는 청약이 어렵다는 점을 고려해 자금 조달 계획을 철저히 세워야 해요.

입주를 목적으로 한다면 분양대금의 50~60%는 마련해야 하고, 보유를 생각한다면 계약금 10%~20%와 중도금 대출이 가능한지, 입주 시점에서 전세금으로 중도금 대출 및 잔금을 조달할 수 있는지 파악해서 청약에 나설 것을 권합니다.