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[고준석의 경매 시크릿] 대항력 갖춰도 전세금 다 못 받을 수 있어

경기도 일산신도시에 사는 공무원 H씨(35). 아직 미혼으로 부모님과 살고 있다. 분가를 위해 경매로 내 집을 마련하려고 한다. 내년 1월 9일 2차 매각기일을 앞둔 아파트(고양지원 사건번호 2018-3911)가 경매에 나온 것을 발견했다. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 아파트로 경매시작가는 최초감정가 2억9400만원에서 30% 떨어진 2억580만원이다. 단지가 부모님 집 근처에 있어 더욱 관심이 간다.

등기부를 떼어보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3~7순위 가압류, 8순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 하지만 매각물건명세서를 보니, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있었다. 보증금 2억4000만원에 대한 배당요구도 해놓았다. ‘만약 낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 더 내야하는건 아닐까?’ H씨는 경매로 아파트를 사더라도 임차인의 보증금을 인수해야 하는지, 아닌지 헷갈리는 상태다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구까지 했다면, 일반적으로 매수인은 크게 걱정할 필요가 없다. 임차인이 배당절차를 통해 보증금을 배당받을 수 있기 때문이다. 

그러나 예외도 있다. 낙찰 물건의 매각 금액이 임차인 보증금보다 낮으면 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 한다.

H씨가 사려는 일산 아파트의 2차 최저매각가는 2억580만원이다. 임차인의 보증금은 2억4000만원이다. 만약 최저 매각금액으로 낙찰된다면 잔여 보증금 3460만원은 매수인이 인수해야 한다.

매각물건명세서를 좀 더 자세히 보니, 임차인이 세차례에 걸쳐 보증금을 늘린 것이 확인됐다. 최초 임대차계약(2010.12.2) 당시 보증금은 1억원이었다. 그리고 그 후 세차례에 걸쳐 각각 2000만원(2012.10.25), 1500만원(2014.10.23), 1억500만원(2016.11.8)씩을 증액했다는 내용이 있다.

여기서 잠깐. 여기서 눈여겨볼 사항은 기준권리의 설정 날짜다. 경매에 넘어가게 된 이유가 되는 기준권리 이후 증액한 보증금은 매수인에게 부담되지 않기 때문이다. 여기서 기준권리는 2010년 12월 3일 생긴 근저당권인데, 이후에 증액한 보증금은 매수인이 부담하지 않는다.

이 아파트의 경우 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 2억4000만원 중 1억원 뿐이다. 이유는 앞서 설명한 것처럼 근저당권보다 앞서 설정한 보증금이 1억원 뿐이기 때문이다. 나머지 보증금 1억4000만원은 대항력을 행사할 수 없다.

다만 배당절차에서 우선변제권은 갖는다. 만약 최저매각가인 2억580만원으로 낙찰되면 1순위는 임차인에게 보증금 1억원이 돌아간다. 그 후 2순위 근저당권으로 3600만원, 3순위 임차보증금 2000만원, 4순위 임차보증금 1500만원, 5순위 임차보증금 3135만원 순으로 돌아간다. 경매비용 345만원을 감안하면, 임차인은 보증금 2억4000만원 중 1억6635만원만 배당 받는다. 잔여 보증금 7365만원은 배당할 금액이 고갈돼 배당을 못 받는 것이다. 매수인 입장에선 보증금 1억원 이상으로만 낙찰받으면 잔여 보증금을 인수할 일은 없다.

세입자 입장에선 전입신고에 확정일자, 실입주까지 하면 보증금을 다 돌려받을 수 있다고 생각하면 오산이다. 경매로 돌려받을 수 있는 금액은 기준권리보다 먼저 설정된 금액 뿐이다. 그 이후 보증금을 올렸다면 다 돌려받지 못할 수 있다는 점을 명심하자.