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[고준석의 경매 시크릿] 상가 임차인 보증금은 무조건 인수해야 할까?

자영업자 W씨(51). 그는 떡볶이 가게를 차려보고자 10여평 남짓한 상가를 경매로 찾고 있다. 수 개월째 경매 공부를 하던 중, 오는 17일 1차 매각기일을 앞둔 상가(서울북부지원 사건번호 2017-106190)가 경매에 나온 것을 발견했다. 서울 중랑구 신내동의 한 상가. 감정가는 1억8000만원이었다.

동네 근처에 있어 세 차례 정도 상가를 둘러봤다. 목 좋은 상가였다. 아내와 함께 며칠간 생각한 끝에 매수하기로 결정했다. 등기부를 보니 있는 권리라곤 1순위 경매개시결정(강제경매) 달랑 하나뿐이었다. 경매개시결정은 기준권리로서 경매 이후 사라지는 권리다.

 

그런데 웬걸, 매각물건명세서를 보니 상가에 임차인이 있었다. 보증금 5000만원에 대해 배당요구까지 해놓았다. W씨는 상가임차인의 대항력과 우선변제권이 어떻게 되는 것인지 헷갈리기 시작했다. 경매로 상가를 싸게 낙찰받고도 임차인에게 보증금을 줘야 하는 것은 아닌지 고민에 빠졌다. 

상가 임차인은 건물을 인도받으면서 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 제 3자에 대해 대항력을 갖는다. 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권(경매 또는 공매 시 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)도 생긴다. 이때 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

하지만 모든 임차인에게 대항력과 우선변제권이 주어지는 것은 아니다. 법에서 정한 보증금을 초과하는 금액은 제외한다. 이때 보증금은 환산보증금을 말하며 계산식은 ‘보증금＋(월임대료)×100’이다. 지역별로 계산하면 다음과 같다.

 

① 서울의 경우 6억1000만원 

② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(대부분의 수도권 지역) 및 부산은 5억원

③ 부산을 제외한 광역시 및 세종ㆍ경기 파주ㆍ화성ㆍ안산ㆍ용인ㆍ김포ㆍ광주는 3억9000만원

④ 그 밖의 지역은 2억7000만원선

결론부터 말하면 W씨는 안심해도 된다. 본 건의 경우 임차인은 기준권리보다 앞서 건물을 인도받으면서 사업자등록도 마쳤다. 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 받았다. 임대차 보증금 5000만원과 월 임대료 150만원을 감안하면 환산보증금은 2억원이다. 법에서 정한 한도를 초과하지 않는다. 대항력과 우선변제권도 있고 배당요구까지 해놓은 상태다.

다시 말해 상가건물이 5000만원 이상으로만 낙찰된다면 임차인은 보증금을 전부 배당받을 수 있다. 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 거의 없는 셈이다.

 

경매로 나온 신내동 상가는 876가구짜리 중형급 아파트 단지에 있다. 아파트 상가 바로 옆엔 신현초ㆍ중ㆍ고등학교가 있고, 단지 뒷편엔 중화초등학교가 붙어 있다. 도로 건너편에는 중랑구청도 있다. 초ㆍ중ㆍ고 학생들을 대상으로 떡볶이 장사를 하기엔 안성맞춤인 자리다.