땅집고

■ 저당권

저당권이란 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고, 그 목적물로부터 채권의 우선 변제를 받을 수 있는 담보물권을 말한다.(민법 제 357조)

저당권 설정자가 저당목적물에 대한 점유, 사용, 수익을 계속하고 변제기에 채무상환을 못하면 저당권자가 저당잡은 부동산을 경매처분해 채권을 회수할 수 있다.

■ 근저당권

근저당이란 계속적인 거래관계로부터 생기는 불특정 다수의 장래 채권을 결산기에 일정한 한도액까지 담보하는 저당권을 말한다. 여기서 한도액을 채권 최고액이라고 한다. 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

채권최고액은 채권자가 우선 변제를 받을 수 있는 한도액을 말하는 것이며 책임의 한도액을 의미하는 것은 아니다.

예를 들어 결산기에 확정된 채무액이 2억원이고 채권최고액이 1억5000만원인 경우, 채권자는 목적물의 경매 시에 1억5000만원까지 후순위 권리자보다 우선 변제받을 수 있다. 그러나 채무자가 근저당권을 말소청구 하기위해서는 채무 전액인 2억원을 모두 변제해야만 가능하다.