전세금 지키려면 전세권 설정 꼭 필요할까?
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[한줄 부동산 상식] 건물에 전세권 설정 꼭 필요한가?
■ 전세권이란?
전세권이란 전세금을 지급하고 타인 부동산을 점유해 그 부동산을 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권이다. 전세권 소멸 시 목적 부동산 전부의 매각대금으로부터 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리다. 다만 농경지는 전세권 설정이 불가능하다.(민법 제303조)
■ 민법적 전세권의 존속 기간
전세권 존속기간은 최장 10년을 넘지 못한다. 당사자끼리 약정한 기간이 10년을 넘을 때에는 이를 10년으로 단축한다. 건물에 대한 전세권 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 ‘1년’으로 한다.(※주택임대차에서는 최단기가 2년, 상가임대차에서는 1년이다)
전세권은 갱신할 수 있다. 다만 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
건물의 전세권 설정자가 전세권 존속기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지 사이에 전세권 갱신 거절을 통지하지 않거나, 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 전세 기간 만료 후 종전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다(이때 전세권을 다시 등기할 필요는 없다). 이 경우 전세권 존속 기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.(※주택임대차의 묵시적 갱신 존속 기간은 2년)
※미등기 전세(채권적 전세)
주택임대차계약에서 등기하지 않은 전세(채권적 전세)에는 위의 민법상 전세권이 아닌 주택임대차보호법을 적용한다.
