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매력적 투자처로 떠오르는 일본 부동산, 왜?

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우리나라에서 일본 부동산 시장은 일반적으로는 1990년대 버블붕괴 이후 ‘잃어버린20년’으로 기억되고 있지만, 고액 자산가들 사이에선 매력적인 투자처로 인식되고있다.


저금리로 인한 풍부한 유동성과 경기회복세에 2020년 도쿄 올림픽의 기대감으로 일본 부동산 시장이 장기간의 침체 터널을 벗어나 활기를 되찾고 있다. 1990년대 이후 줄곧 하락하던 도쿄의 주택가격은 2012년 말을 기점으로 상승세로 돌아선 후 지금까지 20% 정도 상승하고 있다. 주거지 뿐만 아니라 상업지의 토지 가격도 2016년부터 바닥을 치고 상승세로 전환되었다.


2008년 이후 도쿄 주택가격지수 추이. /일본부동산연구소

이처럼 일본 부동산 시장이 국내외 투자자들에게 뜨거운 관심을 받는 이유는 다음의 3가지 정도로 요약할 수 있다.


첫번째, 일본 부동산 시장에는 안정적인 임대시장이 있다. 개인 투자자들이 선호하는 중소형빌딩의 경우 1층 근생시설과 2층 이상 오피스로 구성되는데, 경기회복에 힘입은 동경의 오피스시장은 탄탄한 임차 수요로 안정적인 임대수익 창출이 가능하다.

도쿄 5구의 오피스 빌딩 임대료와 공실률 추이. /일본부동산연구소

기업실적이 확대되면서 기업들의 인재 채용이 늘어나고 있다. 일본의 고용상황은 지속적으로 개선되어 최근(2018년8월)에는 실업률이 2.4%를 기록하는 등 완전 고용 상태를 이어가고 있다. 신규 채용 증가로 동경 오피스 수요가 크게 증가하였고 2013년 8%였던 오피스 공실률이 최근에는 2.37%까지 내려왔다. 사실상 빈 사무실을 찾아보기 어려운 상황이다. 임대료도 지난 4년간 21% 꾸준히 상승하면서 3.3m²당 20,000엔을 넘어서고 있다.


두번째, 환차익과 글로벌 위기 헤지 효과 기대할 수 있다. 해외부동산 투자는 투자수익이 부동산 가치 변화와 환율 변화에 따라 결정되기 때문에 환율의 영향을 고려하지 않을 수 없다. 투자자 입장에서는 부동산가격과 원엔화 환율이 낮을 때 투자해서 높을 때 팔게 되면 최상의 투자 수익을 얻게 된다. 현재 원엔화 환율이 100엔당 1000원 안팎 수준인데, 이는 과거 10년내 낮은 수준으로, 부동산 가치 상승과 환차익 등 1석2조의 효과를 기대할 수 있다.

2008년 이후 원/엔 환율 추이. /우리은행

또한, 엔화가 안전자산으로 인식되고 있어 글로벌 경제위기 시에 엔화 투자수요가 급증 하게 된다. 미국 금리인상이나 미,중 무역분쟁 등 경제위기에 대한 우려가 증가하는 상황에서 일본 부동산 투자는 글로벌 경제 위기의 헤지 효과도 기대할 수 있다.


세번째, 높은 레버리지 효과를 기대할 수 있다. 부동산 투자는 대출을 활용하여 투자 수익을 높이는 레버리지 효과가 중요한데, 한국을 비롯한 미국, 호주 등 주요 투자대상국은 낮은 임대수익률과 높은 이자율로 레버리지 효과를 얻기 어려워 지고 있다.

한국에서 일본 부동산에 투자하는 방법(예시). /우리은행

하지만, 일본 시장은 4%대의 임대수익률과 1%대의 대출 이자율로 높은 투자 수익률을 얻을 수 있다. 실례로 매매가격10억엔에 4.3% 임대수익률의 도쿄 부동산을 구입하면, 대출을 활용해 자기자금 투자 수익률을 9%까지도 기대할 수 있다.


우리은행은 일본부동산 투자에 관심있는 우수 고객을 대상으로 오는 11월7일 14시 우리은행 본점에서 ‘다시뜨는 일본 부동산 시장 투자세미나’를 개최한다. 문의는 (02) 2002-5819로 전화하면 된다.

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