아직 가장 저평가된 서울 동부 대표 상권
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20여년간 상권 분석 전문가로 활동 중인 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 최근 ‘부자들의 상가 투자’를 펴냈다. 땅집고는 권 이사가 지난 2년 동안 서울에서 이름난 핵심 상권 40곳을 일일이 찾아다니며 현지 상인과 부동산 중개업소를 통해 확인한 알짜 상권 정보를 소개한다.
[권강수의 상권 熱戰] 서울 동부 최고 상권 꿈꾸는 왕십리
“왕십리는 건대입구, 천호동 상권과 함께 서울 동부지역 대표 상권인데 가장 발전이 더디고 저평가됐죠. 하지만 뉴타운 개발이 끝나면서 상황이 많이 달라질 겁니다.”
서울 성동구 왕십리 상권은 일반적인 지하철 역세권 상권과는 다르다. 지하철역 개통 여부에 관계없이 성장했다. 1980~90년대 왕십리역 주변은 금속 관련 공장과 중소기업이 차지하고 있었다. 대로변과 이면도로변에 먹거리와 판매시설, 유흥시설이 들어서면서 지금 같은 상권 모습을 갖추기 시작했다.
현재 왕십리는 교통 요충지란 이름이 가장 잘 어울리는 지역으로 변신했다. 국내 최초 지상과 지하 환승역으로 건설돼 지하철 2호선과 5호선, 경의·중앙선, 분당선 등 4개 노선이 지나는 이른바 쿼드러플 환승역이다. ITX청춘도 왕십리역에 정차한다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “하루 평균 8만여 명이 왕십리역을 이용하고 성동구청과 한양대 상권까지 품고 있어 교통·행정·상업 중심지로 거듭나고 있다”고 말했다.
왕십리 상권의 주축은 지하철 1번 출구와 반대편인 11번 출구를 나오면 보이는 대로변과 이면도로변에 있다. 유동 인구보다 인근 근로자들과 10~20대 학생, 일반 주민들의 소비력으로 지탱하는 상권이다. 왕십리동과 도선동, 행당동은 대로변 중심으로 학생들이 많이 찾는 학원가가 큰 비중을 차지한다.
소상공인시장진흥공단에 따르면 왕십리역 상권 유동인구는 30대가 22.6%로 가장 높았고, 20대(20.8%)와 40대(19.7%)가 뒤를 이었다. 주거인구는 남성과 여성 비율이 51% 대 49%로 거의 비슷했고, 20대도 28.7%로 조사됐다.
왕십리역 11번 출구 대로변을 따라 커피숍과 고깃집, 의류점, 음식점 등이 몰려 있다. 뒷골목으로 들어가면 옛 재래 시장 감성을 느낄 수 있는 먹거리 가게들이 많다. 중·고교 학생 타깃의 분식점과 시니어를 위한 빈대떡 전문점, 귀금속 가게 등 전체적으로 옛날 상가 점포와 같은 향취가 묻어난다.
1번 출구 대로변은 오피스 건물이 많다. 용두역 방향인 3번 출구로 나오면 성동경찰서, 성동구청 등 공공기관이 있다. 건너편인 2번 출구에는 음식점 등 단출한 상권 형태를 갖췄다. 행당역 방향인 9번 출구와 10번 출구도 무학여고 사거리 이전까지는 비교적 한산하다.
왕십리역 5번 출구와 직접 연결된 비트플렉스(BITPLEX) 민자역사가 있다. 2008년 준공한 비트플렉스는 지상 10층 규모 빌딩형 상가다. 발전이 더딘 역 주변 상권과 유동인구를 대부분 흡수하는 랜드마크 종합쇼핑몰이 됐다.
이곳을 찾는 고객은 젊은 대학생 커플, 회사원, 중년 여성, 노부부 등으로 다양하다. 주로 행당동과 마장동, 옥수동, 답십리동, 중곡동에서 찾아오는데 최근 강남권과 경기 구리시에서도 올 만큼 이용객 분포가 확산됐다.
과거에는 1·2번 출구 도선동 상점가 방향과 10·11번 출구 행당시장쪽이 상권 중심지였다. 하지만 이제는 비트플렉스 중심으로 한양대 상권과 결합한 6번 출구가 대표 상권이 됐다. 권 이사는 “한양대 상권은 보증금과 월세는 조금 낮지만 권리금은 오히려 20~30% 정도 높다”고 말했다.
비트플렉스 수혜를 입은 상권은 6번 출구 주변이다. 일명 한양대 상권이라고 부른다. 국철이 지나면서 다른 출구와 단절돼 있어 항아리 상권으로도 볼 수 있고, 고정 수요도 탄탄하게 확보하고 있다. 한양대 상권은 고급 음식점과 주점보다는 중저가형 업소가 대부분이며 여성들이 주로 찾는 미용실, 핫도그점 등 최근 트렌드를 담은 점포가 많지 않다.
왕십리 상권의 상가 권리금과 월세는 얼마나 될까. 현지 부동산 중개업소 등에 따르면 왕십리역 1번 출구 A급 점포의 3.3㎡(1평)당 권리금은 500만~700만원, 연간 월세는 240만~300만원 정도다. 6번 출구 한양대거리 A급 점포는 3.3㎡당 권리금이 650만~850만원, 1년치 월세는 150만~210만원 수준이다.
가장 인기있는 업종은 소매업으로 월평균 매출액이 4138만원이다. 교육업(3349만원), 음식업(3134만원), 숙박업(3054만원), 오락업(2274만원) 등이 뒤를 이었다. 권 이사는 “한양대 상권은 직장인이 많은 오피스 상권과 확연히 다르다”면서 “외지인의 신규 진입이 상당히 제한적이어서 창업하려면 신중한 판단이 요구된다”고 말했다.
글=오유신 기자
