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"서울 마지막 신도시, 2년 후엔 최고 상권될 것"

교통 인프라 뛰어나고 개발 호재도 넘쳐...아직은 상권 형성 과정이어서 월세 높으면 위험 부담
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땅집고 작성일자2018.07.08. | 284,874 읽음
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20여년간 국내 최고 상권 분석 전문가로 활동 중인 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 최근 '부자들의 상가 투자'를 펴냈다. 땅집고는 권 이사가 지난 2년 동안 서울에서 이름난 핵심 상권 40곳을 일일이 찾아다니며 현지 상인과 부동산 중개업소를 통해 확인한 알짜 상권 정보를 소개한다.

[권강수의 상권 熱戰] 서울의 마지막 신도시 상권이 될 '마곡지구'


"마곡지구는 다른 신도시보다 교통 환경이 월등히 좋고, 개발 호재가 넘쳐납니다. 앞으로 2년 정도면 상권이 완전 갖춰져 투자가치가 매우 높을 것으로 기대됩니다."

서울 강서구 마곡지구에 들어선 상가 건물. /한스미디어

마곡지구는 서울의 마지막 택지개발지구다. 총 면적 366만5783㎡로 상암DMC의 6배다. 2009년 첫삽을 뜬 이래 올해 안으로 대부분 개발이 완료될 예정이다. 현재 중소기업, 대기업 등 130여 개 기업이 속속 입주하고 있다. 


어린이대공원 규모의 서울식물원, 이대서울병원, 제2코엑스, 스타필드 마곡 등 굵직한 개발 계획도 진행 중이다.

마곡지구에 입주한 대기업 계열사(위). 대규모 아파트 단지 등 배후세력이 탄탄해 상가 수요가 많을 것으로 기대된다. /한스미디어

대개 신도시 교육 환경은 상대적으로 열악하지만 마곡지구에는 강서구 일대 명문학군으로 손꼽히는 초등학교와 중학교가 있다. 다만 고등학교는 멀리 떨어져 있는 게 약점이다. 저출산 여파로 고교 신설은 불가능하다는 게 서울시 입장이다. 대신 김포공항 인근 공항고가 마곡지구 내로 이전한다.

마곡역과 마곡나루역 중심으로 서서히 상권이 형성되고 있다. /네이버 지도

마곡지구 최대 장점 중 하나는 편리한 교통 인프라다. 올림픽대로, 서울외곽순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등을 갖췄다. 지하철 5호선 마곡역과 9호선 마곡나루역도 이용할 수 있다. 여기에 올해 말 공항철도도 개통한다. 권 이사는 “여러 기업들이 모여 수요층이 풍부한 직주근접(職住近接)형 도시로 실수요자뿐 아니라 투자자 관심도 높은 곳”이라며 “향후 서울 서남권 랜드마크로 발전해 경제 중심지가 될 것으로 보인다”고 말했다.


우선 마곡역을 중심으로 강서세무서, 강서구청 등 행정타운이 들어선다. 마곡나루역 인근에는 오피스타운과 오피스텔이 형성돼 유동인구가 풍부할 전망이다. 서울식물원 개장을 앞두고 관광객 유입까지 고려하면 유동인구는 더 늘어날 것으로 보인다. 소상공인시장진흥공단에 따르면 올 1월 기준 마곡지구 유동인구는 30대(2658명, 27.1%), 40대(2344명, 23.9%) 비중이 높다. 

마곡지구는 신규 상권이어서 아직 권리금이 붙어있는 곳은 드물다. /한스미디어

마곡나루역 인근 상권이 활성화되려면 좀 더 시간이 필요한 상황이다. 아직은 오피스텔과 오피스타운 내 상가 정도만 찾아볼 수 있다. 대부분 부동산 중개업소, 편의점, 카페, 음식점 업종이 자리잡고 있다. 권 이사는 “이곳은 작은 항아리 상권인데 1만2000여 세대 이상으로 가구 수 대비 점포 수가 적어 경쟁력이 높다”며 “지금은 상권 형성이 진행 중으로 향후 상당한 권리금도 붙을 것”이라고 내다봤다.

마곡지구에 들어선 오피스텔과 오피스타운. /한스미디어

현재 가장 활발한 상권은 마곡역 2번 출구에서 발산역 1번 출구 만남의 광장까지 하나로 이어진 동선(動線)을 따라 형성돼 있다. 마곡지구는 상권 형성 초기 단계여서 앞으로 개발 호재를 내다보고 접근해야 한다. 권 이사는 “직장인, 신혼부부 등 1~2인 가구가 핵심 수요층인 만큼 생활밀착형 프랜차이즈 업종이 유리하다”고 했다. 대규모로 조성되는 공원으로 자전거 매장, 레저스포츠 매장도 관심을 받을 수 있다며 추천했다.


마곡지구 상가 보증금과 월세는 얼마나 될까. 권 이사는 “권리금의 경우, 아직 상권을 발전시키는 과정이어서 권리금을 논할 단계는 아니다”고 했다. 현지 부동산 중개업소 등에 따르면 마곡역 2번 출구 주변 A급 1층 점포는 3.3㎡(1평)당 500만~700만원, 연간 월세는 360만~480만원 수준이다. 발산역 1번 출구 앞은 3.3㎡(1평)당 보증금 700만~800만원, 연간 월세 480만~600만원 수준이다. 

마곡지구 상가 보증금과 임대료, 유동인구. /한스미디어

모든 신도시 상권이 그렇듯이 마곡지구 또한 상권이 안정되기 전까지 위험부담이 있다. 짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 돼야 안정 단계에 들어서 예비 창업자들은 장기적인 관점에서 신중하게 결정해야 한다. 


박치욱 마곡힐스테이트 공인중개사사무소 부장은 “대기업 입주와 아파트 상권이 같이 형성돼 주말과 주중 관계없이 영업 활성화에 기복이 없다”면서 “창업한다면 기본 지출을 줄여야 하는데 입지가 좋다고 월세가 지나치게 높은 것은 피해야 한다”고 말했다.


글=오유신 기자

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